August 29, 2009
Đỗ Quý Toàn-Việt Tribune
Trong năm nay, Ngân hàng Bank of America dự trù sẽ thay đổi điều kiện trong các hợp đồng nợ mua nhà (loan modification) của các thân chủ, để tránh cảnh phải tịch biên nhà đem bán, gọi là foreclosure. Chính phủ Mỹ đang trợ cấp cho những chương trình thay đổi nợ này, vì muốn thị trường địa ốc thoát cảnh trì trệ càng sớm càng tốt; sau đó các ngân hàng mới hoạt động bình thường trở lại cho kinh tế hồi phục.
Công trình xây dựng dở dang CityCenter tại Las Vegas của tập đoàn MGM Mirage.Ethan Miller/Getty Images
Mua nhà bị tịch biênTrong trường hợp chủ nhà không thể điều đình với ngân hàng (hoặc bất cứ công ty tài chánh nào cho mình vay) để thay đổi hợp đồng trả nợ, thì ngôi nhà bị tịch biên đem bán. Nhưng cũng có nhiều cách bán. Một cách đang thịnh hành gọi là “bán non,” tiếng Anh là short sales. Đây là một từ ngữ dùng trong thị trường chứng khoán, có nghĩa là đi vay một số cổ phiếu mà mình không có, đem bán rồi đợi khi giá xuống sẽ mua lại mà đem trả cổ phiếu lại. Nhưng trong nghề địa ốc, hai chữ short sales có nghĩa khác. Nó bắt đầu bằng hành động tịch biên nhà.Ngôi nhà bị coi là tịch biên khi nào ngân hàng chính thức báo tin cho con nợ (chủ nhà) biết đã vi phạm hợp đồng, như không trả tiền nợ và lãi ít nhất là hai tháng. Ngân hàng báo trước nếu không trả những món tiền thiếu đó thì họ đem nhà ra bán đấu giá. Chủ nhà có nhiều cách ngăn cản việc tịch biên, tuỳ luật lệ từng tiểu bang ở Mỹ.Thí dụ, con nợ xin trả một phần hay tất cả món tiền đã thiếu và tiếp tục trả thêm hàng tháng. Nếu không xong, nhà sẽ đem bán đấu giá.Một người mua nhà sắp bị tịch biên, nếu dùng để ở thì có quyền nhờ một nhà trung gian (broker) đại diện, còn nếu để đầu tư thì không. Nhưng phải chú ý đến những luật lệ bảo vệ quyền lợi của chủ nhà, theo đạo luật Home Equity Sales Act của tiểu bang California. Thí dụ, người mua phải báo cho chủ nhà biết họ có quyền ngưng hợp đồng bán (cancel) trong thời hạn 5 ngày, và phải cung cấp cho chủ nhà mẫu giấy làm công việc đó. Luật California cho phép chủ nhà, trong thời hạn 2 năm sau khi bị tịch biên, được phép huỷ bỏ hợp đồng bán nhà nếu người mua vi phạm đạo luật trên – thời gian 2 năm quá dài!Cho nên người mua nhà thường đợi đến khi ngôi nhà đã bị “siết nợ” vì khi đem bán đấu giá không ai chịu trả giá lớn bằng số tiền còn nợ, lúc đó sẽ mua thẳng từ nhà ngân hàng. Nhà thuộc quyền sở hữu của ngân hàng, gọi là REO (real estate owned by the lender), chủ nhà cũ không còn quyền nào nữa. Khi đó người mua có thể mua trực tiếp hoặc mua qua brokers.
Mua nhà Short SalesKhi nào ngân hàng bằng lòng bán ngôi nhà trước khi đem đấu giá và chấp nhận lấy một giá bán thấp hơn số nợ mà chủ nhà đang thiếu, thì gọi là short sales, bán non. Ngân hàng, hay bất cứ chủ nợ nào, không muốn đem tịch biên vì mất thời giờ và tốn tiền cho các thủ tục pháp lý khi tịch biên, siết nợ, vì thế họ chịu bán tống bán tháo lấy được một phần của món nợ cũng hài lòng, đó là lúc người đầu tư có thể mua nhà short sales. Thường ngân hàng chấp nhận giá bán từ 80% đến 89% giá trị của ngôi nhà trong thị trường lúc đó. Người mua không phải dính gì đến món nợ còn đang thiếu, không phải trả cho ngân hàng những món tiền hàng tháng mà chủ nhà cũ còn thiếu. Chủ cũ của ngôi nhà được lợi một phần, khi họ biết không thể tiếp tục trả được tiền hàng tháng nữa, nhưng không muốn đi qua thủ tục tịch biên. Như vậy có thể giữ điểm tín dụng của mình khỏi bị đánh xuống quá thấp như khi tịch biên. Chủ nhà không cần phải phạm lỗi ngưng trả tiền nhà mà ngôi nhà vẫn có thể đem bán non được. Nhưng chủ nhà phải cho ngân hàng chủ nợ biết rõ tình trạng ngôi nhà nếu muốn bán non, cho phép họ vào coi ngôi nhà và thẩm lượng giá trị. Việc bán nhà short sales sẽ được ghi trong hồ sơ tín dụng trong vòng 7 năm, và sau đó trong vòng vài ba năm khó vay được nợ mua nhà sau khi đã đi qua thủ tục này. Khi chủ nhà đã khai phá sản thì thường ngân hàng không đem bán ngôi nhà lối short sales nữa. Có những nhà môi giới hoặc công ty chuyên đi tìm những ngôi nhà đang gặp khó khăn để điều đình với chủ nợ và con nợ đem ngôi nhà ra bán non. Công việc thương lượng có thể kéo dài mấy tháng.
Mua short sales rồi bán short salesNhiều người đã lợi dụng tình trạng các ngân hàng chịu bán non nhà thay vì đưa con nợ ra toà để tịch biên. Tuần báo Time thuật chuyện một người bán nhà ở Las Vegas chuyên giới thiệu những ngôi nhà short sales cho cả người bán lẫn người mua. Cô giúp các thân chủ “chạy làng” khi thấy giá thị trường của cả ngôi nhà mình xuống thấp hơn số tiền còn nợ trên ngôi nhà đó. Hiện nay có 60% các ngôi nhà ở Las Vegas rơi vào tình trạng này sau khi kỹ nghệ giải trí và cờ bạc sa sút vì kinh tế suy thoái, tỷ lệ thất nghiệp ở thành phố này lên tới hơn 12% – ba năm trước thất nghiệp dưới 4%. Những ngôi nhà càng đắt tiền thì giá càng xuống nhanh hơn và sâu hơn.Chủ những ngôi nhà nào thấy tiền nợ cao hơn giá nhà mình được khuyến khích đi mua nhà mới, một ngôi nhà tốt tương đương với căn nhà mình đang ở, nhưng bây giờ giá chỉ bằng một nửa so với lúc mua trước đây. Sau khi vay được nợ và mua nhà mới xong rồi, người này bắt đầu ngưng không trả ngân hàng về món nợ trên ngôi nhà cũ nữa. Ngân hàng, hoặc công ty tài chánh chủ của món nợ cũ, phải mất một thời gian để làm các thủ tục tịch biên căn nhà. Và trong tình trạng thị trường địa ốc đang xuống thấp, nhiều ngân hàng đã chấp nhận cho short sales, bán non, để bớt phải chi những phí tổn nếu thi hành việc tịch biên. Trong thời gian chờ đợi, có thể kéo dài tới 9 tháng, người chủ nhà vẫn có thể cho thuê ngôi nhà cũ kiếm chút tiền trả nợ hàng tháng cho ngôi nhà mới. Hơn thế nữa, trước khi giao nhà cho ngân hàng, vị chủ nhà con nợ có khi còn tháo gỡ mọi thứ đáng giá trong nhà đem về ngôi nhà mới nữa! Có người còn để lại chó, mèo cho chủ nhà mới lo, hoặc cho cơ quan thành phố chuyên bắt chó mèo lạc chủ!Cô chuyên viên bán nhà này mới 31 tuổi, đã đi tìm cả người bán lẫn người mua short sales trong lúc hành nghề. Năm ngoái, thị trường đang xuống khiến nhiều người bỏ nghề, cô vẫn kiếm được hàng trăm ngàn đô la. Chính cô và ông chồng thứ hai đã làm như vậy, đi mua một ngôi nhà mới giá 279,000 đô la, đẹp hơn căn ngà họ đang làm chủ dù trước đây mua với giá gấp đôi. Ngay sau khi ký xong giấy tờ vay nợ mới, họ ngưng trả tiền cho món nợ ngôi nhà cũ. Khi họ mua ngôi nhà mới, họ đã phải chi thêm 7,000 đô la để tu bổ vì người chủ cũ “giận đời đen bạc làm mình mất nhà” đã tháo gỡ cả nắm mở cửa bằng đồng, bản lề cửa, dây điện bằng đồng, cả máy giặt máy xấy và thảm nữa. Nhưng đó là tình trạng của những ngôi nhà bán non mà cô đã giới thiệu cho các thân chủ. Cô nói tỉnh bơ: “Las Vegas mà! Thủ đô cờ bạc là như vậy!” Người bán non nhà bị các ngân hàng hạ thấp điểm tín dụng, nhưng đằng nào họ cũng đã vay được tiền mua nhà mới rồi. Họ không cảm thấy ân hận khi quỵt nợ của ngân hàng cũ!Giống như nhiều chủ nhà tư ở Las Vegas, các công ty cờ bạc cũng trải qua mấy năm đi vay thả cửa để xây dựng các cơ sở giải trí mới, và gần đây cũng lâm vào cảnh không đủ tiền trả nợ. Công ty MGM Mirage đã phải bán khách sạn sòng bài Treasure Island để lấy tiền tiếp tục một dự án đang cất giở giang. Đó là dự án CityCenter ở giữa đại lộ Las Vegas, quen gọi là The Strip. Người mua chỉ phải trả trung bình 225,000 đô la cho mỗi phòng khách Treasure Island này; trong khi đó công trình mới ở CityCenter tốn trung bình mỗi phòng một triệu rưỡi đô la. Hiện nay trên đại lộ Strip chỉ còn công trường xây cất CityCenter còn hoạt động, với 6,000 phòng trong năm ngôi cao ốc, chi phí hơn 8 tỷ đô la; còn phần lớn các dự án khác đều ngưng lại.
Nhiều công ty giải trí đã tính sai khi vay nợ đầu tư xây sòng bài mới đã phải gán nợ. Ngân hàng Deutsche Bank đã được công ty Cosmopolitan Hotel gán cho cả sòng bài vì họ không thể trả hàng tháng tiền vay nợ gần 4 tỷ đô la. Tự nhiên một ngân hàng phải đứng ra làm chủ một sòng bài! Nhưng, ký giả Stein của báo Time chế nhạo, với lối làm ăn liều lĩnh của các ngân hàng gây ra cơn khủng hoảng tín dụng vừa qua, họ phát triển sang lãnh vực bài bạc cũng là một hướng đi hợp lý![ĐQT]
*******************************
Viet Tribune Online
