Những Cách Thức Trả Giá

December 03, 2010

Những Cách Thức Trả Giá

ANDREW NHÂN LƯU-Việt Tribune

Phần 2

Trong khi người Việt chúng ta gọi “Tháng Giêng là tháng ăn chơi”, người Mỹ thường “take it easy” trong tháng 12. Điều này cũng dễ hiểu thôi vì trong tháng 12 hầu như mọi người đều nghĩ đến những ngày lễ cuối năm, và nhiều hãng xưởng “shut down” hay nhân viên thường xin nghỉ “bắt cầu” liền tù tì từ Giáng Sinh cho đến sau Tết Tây. Đây chính là thời điểm lý tưởng nhất để… xem phim! Thật vậy, không có gì lí thú cho bằng khi bên ngoài thời tiết lạnh lẽo, ướt át, và u ám bạn ngồi trong nhà ấm áp trước màn ảnh TV rộng và “catch up” những phim mà trong năm bạn không có thì giờ để xem, nhất là khi trên tay bạn còn cầm thêm một ly rượu vang! Nhân nhắc đến phim, tôi xin mạn phép giới thiệu một số phim ngoại quốc vô cùng đặc sắc nhưng không được nhiều người chú ý đến để quý bạn thưởng thức trong những ngày nghỉ lễ cuối năm.
BLISS (Thổ Nhỉ Kỳ, 2007): Dựa theo tiểu thuyết của Zulfu Livaneli, “Bliss” nói về một cô gái 17 tuổi bị hiếp dâm và sau đó bị gia tộc của chính cô kết án tử hình để bảo vệ danh dự của dòng họ (honor killing) theo truyền thống của người Hồi giáo. Một người anh bà con xa được giao phó nhiệm vụ thi hành bản án trên đường dẫn cô đến Istanbul. Nhưng mọi chuyện xảy ra không như dự định. “Bliss” cho ta thấy sự xung đột giữa xưa và nay, giữa sự tiến bộ của xã hội và những hủ tục tại Thổ Nhỉ Kỳ, một quốc gia Âu châu theo đạo Hồi, và nhất là sức mạnh chinh phục của tình yêu.
QUIET CHAOS (Ý, 2009): Một người đàn ông hối hận vì đã vắng mặt khi vợ của ông chết bất ngờ trong một tai nạn; và như để chuộc tội cũng như để gần gũi với cô con gái 10 tuổi, ông đưa con đến trường và ở lại đợi đón con về, thay vì đi vào sở làm. Trên băng ghế công viên trước cửa trường, ông đã suy nghiệm về nỗi đau mất vợ, và mối liên hệ của ông đối với cô con gái, với những người thân trong đời sống và những người bạn đồng nghiệp. Tài tử hàng đầu của Ý Nanni Moretti (“The Son’s Room”) diễn xuất thật tuyệt vời trong vai người đàn ông trong phim bản do chính ông phóng tác từ cuốn tiểu thuyết mang cùng tên của Sandro Veronesi.
MADEMOISELLE CHAMBON (Pháp, 2010):Nếu trong suốt năm nay bạn chưa xem một phim nào cả, tôi nghĩ bạn chỉ cần xem “Mademoiselle Chambon” là cũng đủ lắm rồi. Một cuộc tình trong thoáng giây giữa một người đàn ông đã có vợ và cô giáo tiểu học của cậu con trai của ông thật sự không phải là một đề tài nóng bỏng, hấp dẫn, hay mới lạ gì cả, thế mà qua tài diễn xuất “trên cả tuyệt vời” của Sandrine Kiberlain (“For Sale”) và Vincent Lindon (“Welcome”), vốn trước kia là vợ chồng thật ngoài đời, và trong một phim bản hết sức tinh tế của đạo diễn Stéphane Brizé, người xem cảm nhận được nỗi xót xa khôn nguôi của những người yêu nhau phải xa lìa nhau. Một câu nói rất hay vẫn còn vướng mắc trong tâm trí tôi mà nhân vật của Kiberlain nhắn nhủ với người tình, “Don’t say if you don’t do it.”
Quý bạn có thể tìm mua DVD của hai phim đầu trên amazon.com hay mướn qua Netflix.com. Riêng “Mademoiselle Chambon” sẽ được phát hành dưới dạng DVD và Blu-ray vào ngày 7 tháng 12 tức thứ Ba tuần tới.
Trở lại với đề tài địa ốc, tôi xin trình bày tiếp về một vài phương pháp trả giá tức “bargaining techniques”, dựa theo cuốn sách mang tên “Starting Out – The Complete Home Buyer’s Guide” của Dian Hymer.

Hình Minh họa. Getty Images

“Take It or Leave It”:
Nhiều người mua nhà không thích trả giá cù cưa và nộp “offer” với giá cao nhất của họ ngay từ đầu, ngầm bảo người bán rằng thuận giá thì bán, không thuận giá… thì đi chỗ khác chơi tức “take it or leave it”. Điều này xét ra có hại nhiều hơn là có lợi. Đa phần người bán thích kèo nài thêm chút đỉnh trên giá người mua “offer”, trong khi người mua lại thích được bớt chút đỉnh từ giá “list” của người bán. Lúc nào cũng muốn được lợi về phần mình vốn dĩ là “DNA” của con người thành thử phương pháp trả giá này không cho người mua “đất” để thương thảo thêm. Tốt nhất người “buyer’s agent” nên nói chuyện trước với người “listing agent” để tìm hiểu xem người bán có chấp nhận lối trả giá “nói với tôi một lời” này hay không. Tuy nhiên, phương pháp trả giá “take it or leave it” có thể hữu ích đối với những người mua nộp “offer” thấp hơn giá “list”, nhưng thật sự đó là giá cao nhất mà họ có thể vói đến. Trong trường hợp này, thông thường người “buyer’s agent” sẽ viết kèm theo “offer” một lá thư giải thích cho người bán hiểu rằng người mua rất thích căn nhà, và ước gì trả cao hơn nhưng đây là “highest and best offer” mà người mua có thể cáng đáng và cho người bán khoảng 1 tuần để hồi âm. Nếu trong 1 tuần mà không nhận được “offer” nào khác, người bán có thể chọn “offer” của bạn hay quyết định tiếp tục chờ.
Trả Giá Cao, Nhượng Bộ Ít:
Khi bạn muốn mua một căn nhà đã được kêu giá bán sát với giá thị trường, bạn nên trả giá cao gần bằng giá mà người bán đòi hỏi (asking price) và cơ hội mua được nhà của bạn sẽ rất cao. Thí dụ như khi giá bán là $350,000 và bạn trả giá $345,000, “offer” của bạn được xem là “strong offer” bởi vì sự cách biệt quá nhỏ. Nếu người bán muốn “play game” với bạn, họ có thể “counter” lại $348,000 hay nhất định không xuống giá một xu. Đây có thể được xem như một ván bài quyết định “được ăn cả, ngã về không”. Bạn nên thận trọng xem xét có đáng để mua hụt căn nhà chỉ vì 5 hay 3 ngàn không, hay bạn có thể nhích lên chút đỉnh, chẳng hạn như $346,000, nếu bạn cũng cảm thấy “in the mood to play game”! Nên nhớ rằng trả giá là quá trình để người bán và người mua tiến đến gần nhau và hy vọng cuối cùng sẽ gặp nhau tại một điểm, chứ không phải đẩy 2 người càng lúc càng cách xa thêm. Bạn nên nhớ kĩ nguyên tắc số 1 này của sự mặc cả, trả giá. Khi nào bạn cảm thấy giá bán và giá mua càng lúc càng cách biệt nhau, bạn phải ngừng ngay việc thương thảo (negotiation) vì bạn đã đi lạc hướng rồi. Vả lại, bạn không nên trả giá chỉ vì bạn muốn trả giá để được lợi về phần mình mà thôi (xin đọc lại đoạn trên), và quên đi mục đích chính, hay nói theo người Mỹ “the bigger picture”, đó là bạn muốn mua căn nhà.
Phương pháp trả giá còn nhiều, bài viết lần này đã dài. Thôi thì tôi xin hẹn tiếp tục lần sau vậy!

Andrew Nhân Lưu (DRE #01400203), một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với chủ trương “Biến khách hàng thành bạn, bạn thành khách hàng. Và bạn không để bạn thất vọng!”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà “bank owned” và “short sale” cũng như nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay tại (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này. Quý bạn cũng có thể đọc bài này trên www.viettribune.com trong mục Địa Ốc, hay nghe bài này qua sự diễn đọc của Thanh Phương trong chương trình “Địa Ốc Cuối Tuần” phát thanh trên KVVN-AM 1430 thứ bảy 9-10 AM và 8-9 PM, và chúa nhật 1-2 PM.

source

Viet Tribune Online

Những Cách Thức Trả Giá

November 26, 2010

Những Cách Thức Trả Giá

ANDREW NHÂN LƯU/Việt Tribune

Phần 1
Lễ Tạ Ơn là dịp các người thân trong đại gia đình cũng như bạn bè cùng tề tựu và sum hợp. Dĩ nhiên chuyện người ta nghĩ đến trước tiên khi quay quần bên nhau là việc nấu nướng và ăn uống. Chính vì thế, các nhà xuất bản thường đợi đến gần ngày lễ Tạ Ơn để tung ra thị trường những sách nấu ăn (cookbooks). Năm nay có 3 cuốn sách nấu ăn rất “nặng ký” (nghĩa bóng lẫn nghĩa đen vì mỗi cuốn nặng gần 5 pounds) vừa được phát hành là “The Sunset Cookbook”, “Williams-Sonoma Cooking at Home” và “The Essential New York Times Cookbook: Classic Recipes for a New Century”. Ngoài sức nặng đáng kể, cả ba còn có chung những đặc điểm sau đây: mỗi quyển có hơn 1,000 công thức nấu ăn (recipes), riêng “The New York Times Cookbook” có hơn 1,400 công thức; đều là “con nhà nòi” xuất thân từ những cơ sở tiếng tăm như nhật báo hàng đầu nước Mỹ “The New York Times”, tạp chí “Sunset” lừng danh về trang hoàng nhà cửa, ăn uống và đời sống của miền Tây, và hệ thống tiệm bán vật dụng nhà bếp thuộc loại “high-end” Williams-Sonoma; đều là những công trình tốn rất nhiều công sức và thời gian, chẳng hạn như “Sunset Cookbook” là sự tuyển chọn từ kho tàng sưu tập trong 110 năm, hay Chuck Williams, 95 tuổi, người sáng lập của hệ thống tiệm Williams-Sonoma, đã mất 18 năm để hoàn tất cuốn “William-Sonoma Cooking at Home”, hay Amanda Hesser, tác giả của “The New York Times Cookbook”, đã mất 6 năm trời để tuyển chọn từ bộ sưu tầm công thức hơn 150 năm của báo “The New York Times”. Điều thú vị nhất về 3 quyển sách nấu ăn này là ngoài những công thức nấu ăn không giản dị quá mà cũng không cầu kỳ quá, người đọc còn có dịp tìm hiểu về nghệ thuật nấu nướng, ẩm thực và lịch sử của các món ăn. Qua đó, chúng ta có thể hiểu thêm một chút nữa về đất nước Hoa Kỳ, đúng như câu nói “có thực mới vực được đạo”.
Tuy tuần này là thời gian của lễ lạc và “ăn chơi”, tôi xin mạn phép bàn về một vài phương cách trả giá, dựa theo cuốn sách mang tên “Starting Out – The Complete Home Buyer’s Guide” của Dian Hymer. Bài viết này sẽ kéo dài trong nhiều phần, và trình bày nhiều chiêu thức trả giá khác nhau mà tùy theo từng hoàn cảnh một bạn có thể uyển chuyển áp dụng khi bạn quyết định viết “offer”:
Trả thấp và nhảy cao:
Chiêu thức này hữu hiệu nhất khi thị trường chậm chạp như lúc này. Đây là cơ hội rất tốt để bạn có thể “dìm giá” đối với những căn nhà đã nằm lâu trên thị trường (“DOM” là chữ viết tắt của “Day on Market” trên “MLS listing”). Một “rule of thumb” mà bạn cần lưu ý rằng khi người mua trả dưới 10% giá người bán đòi hỏi, “offer” ấy được xem như là “low-ball offer”. Thật sự mà nói, “low-ball” hay không còn tùy theo góc cạnh nào bạn nhìn vấn đề; nếu người bán để giá “trên trời” (một tình trạng khó xảy ra trong thời gian này) chắc chắn “offer” của bạn sẽ bị xem là “low-ball”, nhưng nếu so với giá thị trường hiện tại “offer” của bạn có thể được xem như “strong offer”. Lý do tôi nêu ra cái gọi là “low-ball offer” là vì có nhiều người bán từ chối “counter” lại những “low-ball offers”, thường là khi thị trường đang đi lên tức trong thời kỳ “seller’s market”, hay căn nhà ấy thật là “hot” và có nhiều người ngắm nghé, dẫn đến tình trạng “multiple offer”.

Hình minh họa. Getty Images

Một điều quan trọng khác là trong thời gian này mà bạn lưu ý là “offer” của bạn phải được kèm theo lá thư “pre-qualification approval” từ ngân hàng và “proof of funds” tức những văn kiện chứng minh bạn có sẳn tiền cho “down payment”. Khi bạn nộp “offer” thấp hơn giá bán nhằm dành khoảng cách để trả giá, hay nói theo người Mỹ là dành “some room to breathe”, bạn may mắn nếu người bán chấp nhận ngay “offer” của bạn, hay “counter” lại với một giá mà bạn cảm thấy thoải mái, vì mọi chuyện dễ dàng và êm xuôi. Tuy nhiên, nếu người bán “counter” lại với giá cao hơn giá mà bạn muốn trả, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định vì lúc này “the ball is in your court” theo lối nói của dân mê bóng đá. Nếu đây là căn nhà bạn thật sự yêu thích và không muốn mất cơ hội mua, bạn nên “counter” lại “counter” với sự tăng giá nhảy vọt, nhưng vẫn còn thấp hơn giá “counter” của người bán. Cơ hội người bán bằng lòng bán với giá “counter” của bạn chắc chắn sẽ cao hơn là khi bạn tăng giá nhỏ giọt. Trước khi tạm dừng bút trong bài viết tuần này, tôi chân thành cảm tạ sự ưu ái và ủng hộ mà các bạn đọc và thân chủ đã dành cho tôi trong suốt thời gian qua. Mong rằng tất cả quý vị được nhiều hạnh phúc, an lành và vui vẻ trong những ngày lễ cuối năm, và cầu mong sao tất cả chúng ta sẽ có đủ niềm tin và nghị lực để vượt qua những khó khăn, thử thách của đời sống trong thời gian này, như câu nói “Tough times never last, but tough people do” của Robert Schuller. Andrew Nhân Lưu (DRE #01400203), một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với chủ trương “Biến khách hàng thành bạn và bạn thành khách hàng”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà “bank owned” và “short sale” cũng như nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay tại (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này. Quý bạn cũng có thể đọc bài này trên www.viettribune.com trong mục Địa Ốc, hay nghe bài này qua sự diễn đọc của Thanh Phương trong chương trình “Địa Ốc Cuối Tuần” phát thanh trên KVVN-AM 1430 thứ bảy 9-10 AM và 8-9 PM, và chúa nhật 1-2 PM.
source
Viet Tribune Online

Chính phủ Obama đổi ý về những vụ xiết nhà

November 26, 2010

Chính phủ Obama đổi ý về những vụ xiết nhà

NN

NEW YORK – Chính phủ Obama đang có một chuyển hướng về những vụ xiết nhà.
Một năm trước đây, các viên chức chú trọng vào việc ngăn chặn làn sóng xiết nhà. Hiện giờ họ ca ngợi sự cần thiết của những vụ xiết nhà để tái xây dựng thị trường địa ốc.

Tuần trước, ông Phyllis Caldwell, người đứng đầu Phòng Bảo Về Quyền Sở Hữu Nhà thuộc Bộ Ngân Khố, nói trước một tiểu ban Quốc Hội rằng: “Một phần quan trọng để bảo đảm sự ổn định lâu dài trong thị trường là phải cho phép các bất động sản được bán lại cho các gia đình có khả năng mua chúng.”

Hình minh họa. Getty Images

Và tùy viên báo chí Tòa Bạch Ốc, Robert Gibbs, tháng trước nói với các phóng viên rằng nếu không có việc bán những căn nhà trong những vùng bị khó khăn “sự hồi phục trong thị trường địa ốc ngưng lại. Nó bị đóng băng.”

Nhưng khi ông Obama tiết lộ chương trình phòng ngừa xiết nhà của ông vào Tháng Hai 2009, ông nói những vụ điều chỉnh tiền vay là một đường lối then chốt để ngăn cuộc khủng hoảng địa ốc khỏi trầm trọng thêm. Sáng kiến của ông kêu gọi giảm bớt những khoản thanh toán hàng tháng của những người vay bị túng quẫn còn 31% lợi tức trước khi trừ thuế của họ.

“Chúng ta không phải chỉ giúp đỡ các chủ nhà có nguy cơ rơi xuống hố; chúng ta sẽ ngăn ngừa những láng giềng của họ bị kéo theo – khi những vụ ngưng trả nợ và những vụ xiết nhà đóng góp và việc làm giá trị nhà sụt giảm, và làm suy sụp giới kinh doanh địa phương, và mất mát việc làm,” ông Obama nói.

Sự đổi giọng báo hiệu chính phủ Obama đang nhìn nhận rằng chương trình điều chỉnh tiền vay của chính phủ đang sa lầy, các chuyên viên nói. Ngoài ra, chính phủ công nhận rằng các ngân hàng phải đối phó với những vụ không trả nợ đang gia tăng.

Không có gì phải nghi ngờ, chính phủ vẫn quan tâm tới việc giúp đỡ các chủ nhà tránh xiết nhà. Các viên chức đã đưa ra một loạt các sáng kiến trong năm 2010 nhằm trợ giúp những người thất nghiệp và các chủ nhà chìm dưới nước – những người nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của họ.

Nhưng hiện giờ họ cũng lớn tiếng công nhận rằng những vụ xiết nhà phải tiếp tục để thị trường địa ốc trở lại bình thường. Và điều đó, phần nào, là lý do khiến chính phủ hiện không ủng hộ một sự ngưng chỉ xiết nhà trên toàn quốc, mặc dù có vụ tai tiếng về giấy tờ hiện đang khuấy động kỹ nghệ thế chấp nhà.

Chính phủ nói không có thay đổi trong cả trong chính sách lẫn giọng điệu chung quanh những vụ xiết nhà và thị trường địa ốc. Chương trình điều chỉnh tiền vay không hề có ý cứu vớt mọi chủ nhà và các viên chức luôn luôn công nhận vai trò của những vụ xiết nhà trong sự hồi phục của thị trường, theo một nữ phát ngôn viên Ngân Khố.

“Chúng tôi luôn luôn nghĩ muốn hồi phục đầy đủ thị trường địa ốc, cần phải có một số vụ xiết nhà xảy ra,” theo lời phát ngôn viên, bà Andrea Risotto.

Nhưng, các chuyên viên nói, giọng điệu của Tòa Bạch Ốc cũng công nhận rằng chương trình điều chỉnh tiền vay không đáp ứng được các mục tiêu lúc đầu là giúp tới 4 triệu người khỏi bị xiết nhà. Khoảng 496,000 người vay bị túng quẫn đã nhận được những điều chỉnh dài hạn tính tới hết Tháng Chín.

“Những gì mà hiện giờ họ nhận thức là có nhiều người vay không thể cứu vớt được và phải được di chuyển qua tiến trình xiết nhà,” theo lời bà Laurie Goodman, giám đốc cao cấp tại Amherst Securities.

Và họ phải nói điều này cho người Mỹ biết.

Các viên chức đang cố trấn an mọi người trước sự kiện rằng những vụ xiết nhà là cần thiết, theo Guy Cecela, chủ nhiệm của Inside Mortgage Finance, một bản tin kỹ nghệ.

Tuy nhiên, những điều đang được bàn tán có thể sẽ không đưa tới một sự thay đổi chính sách, theo ông Anthony Sanders, một giáo sư về tài chánh địa ốc tại George Mason University. Các viên chức chính phủ sẽ tiếp tục ủng hộ các biện pháp thay thế cho việc xiết nhà bởi vì chúng dễ được chấp nhận hơn.

“Chừng nào mà chính trị còn đóng một vai trò, họ sẽ tiếp tục làm điều đó,” ông Sanders nói. (nn)

source

Viet Tribune Online

Việt Nam “nhập siêu” EPC từ Trung Quốc

Việt Nam “nhập siêu” EPC từ Trung Quốc

Cập nhật lúc: 7/31/2010 5:30:59 PM (GMT+7)

Phạm Huyền (VNR500) - Hơn 20 năm qua, FDI từ Trung Quốc chỉ chiếm 1,5% tổng vốn FDI đổ vào Việt Nam. Nhưng nếu là tổng thầu EPC thì tới 90% các công trình điện, khai khoáng, dầu khí, luyện kim, hóa chất…của Việt Nam đều do Trung Quốc đảm nhiệm với giá trị trúng thầu hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD/dự án. Tin liên quan: Trung Quốc: Không “mặn” FDI, chỉ muốn thắng thầu Nhà thầu điện hạt nhân: Rẻ chưa phải là nhất Lấn sân hầu hết lĩnh vực công nghiệp thượng nguồn Cho đến nay, chưa có một thống kê chính thức đầy đủ nào về vai trò tổng thầu EPC của các doanh nghiệp Trung Quốc trong các công trình ở Việt Nam, song, các quan chức ngành công thương đều khẳng định, tỷ lệ trúng thầu EPC của Trung Quốc phải là 90%. Tổng hợp sơ bộ tình hình hợp tác kinh tế Việt Nam- Trung Quốc của Bộ Công Thương hồi tháng 7/2009 cho thấy, có tới 30 doanh nghiệp Trung Quốc đang tham gia làm tổng thầu EPC hoặc là đối tác đầu tư cho 41 dự án ở Việt Nam. Trong đó, có 12 dự án sản xuất và phân phối điện, 4 dự án dầu khí, 5 dự án khai khoáng, 5 dự án luyện kim, 5 dự án hóa chất, 3 dự án cơ khí và 7 dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp nhẹ và dịch vụ: viễn thông, đào tào, dệt may, nhựa, và thuốc lá… Điều đáng chú ý là, 41 dự án này đều là dự án kinh tế trọng điểm, hoặc dự án thượng nguồn, liên quan mật thiết tới tài nguyên quốc gia hoặc an ninh năng lượng. Đồng thời, chủ đầu tư đều là trụ cột kinh tế Việt Nam như Tập đoàn Than - Khoáng sản, Tập đoàn Dầu khí, Tập đoàn Điện lực, Tổng công ty Thép, Tổng công ty Hóa chất… Nhiệt điện Hải Phòng do Trung Quốc làm tổng thầu, bị chậm tiến độ 2 năm. Ảnh: Công ty Nhiệt điện Hải Phòng Cũng theo thống kê sơ bộ này, lĩnh vực điện của Việt Nam thu hút các nhà thầu Trung Quốc nhiều nhất, vì tổng số dự án là áp đảo so với các ngành khác. Trong đó, nổi danh nhiều nhất và gắn với các gói thầu “tỷ đô” là Tập đoàn điện khí Thượng Hải - Trung Quốc (SEC) và Tập đoàn Đông Phương Trung Quốc. Năm 2007, SEC đã nhận thầu EPC cho cả 2 công trình nhiệt điện Quảng Ninh 1 và Quảng Ninh 2 với giá trị mỗi gói EPC khoảng trên 400 triệu USD. Đến tháng 10/2009, SEC tiếp tục được EVN tín nhiệm với gói thầu khổng lồ hơn, trị giá 1,3 tỷ USD tại dự án nhiệt điện Vĩnh Tân 2. Tương tự, Tập đoàn Đông Phương Trung Quốc liên doanh với Marubeni Nhật Bản hồi năm 2009, chỉ nhận gói thầu tới 500 triệu USD ở dự án nhiệt điện Hải Phòng 1. Song, đến tháng 3/2010, tập đoàn này đã tiếp tục trúng gói thầu EPC trị giá tới 1,4 tỷ USD tại dự án nhiệt điện Duyên Hải 1. Song, có lẽ, gói thầu khổng lồ nhất phải là gói EPC cho dự án Trung tâm nhiệt điện Kiên Lương do Tập đoàn tư nhân Tân Tạo làm chủ đầu tư. Gói thầu này trị giá tới gần 2 tỷ USD và thuộc về Tập đoàn China Huadian Engineering (CHEC) của Trung Quốc, vừa được ký hồi tháng 7/2010. Bên cạnh đó, những “thương hiệu Trung Quốc” quen thuộc trong ngành điện Việt Nam từ năm 2007-2008, phải kể đến là Tập đoàn Cáp Nhĩ Tân (HPE), Tập đoàn xây dựng Chengda, SFECO, Tổng công ty thiết bị nặng Trung Quốc (CHMC). Ở vai trò mua bán và đầu tư điện, không thể không nhắc tới công ty Vân Nam Trung Quốc. Lĩnh vực hấp dẫn thứ 2 ở Việt Nam và đến nay, gần như 100% gói thầu EPC đều do Trung Quốc chiếm lĩnh là khai khoáng nhôm và bauxit. Công trường bauxit nhôm Lâm Đông cũng chậm tiến độ (ảnh: tainguyenmoitruong.com.vn) Ở lĩnh vực này, công ty TNHH công trình quốc tế nhôm Trung Quốc (Chalieco) đã gắn bó với tổ hợp Bauxit nhôm Lâm Đồng của TKV với giá trị gói thầu EPC là 466 triệu USD. Đây cũng là dự án “khủng” nhất của ngành khai khoáng Việt Nam, tổng vốn đầu tư 8.000 tỷ đồng, hứa hẹn một ngành công nghiệp nhôm sáng lạn trong tương lai. Chỉ 2 năm sau, mặc dù việc triển khai dự án trên chậm tiến độ, song Chalieco vẫn tiếp tục nhận được sự “sủng ái” của TKV khi lại được ký hợp đồng trực tiếp nhận thầu ở dự án Alumin Nhân Cơ - Đăk Nông với trị giá lớn hơn: 499,2 triệu USD. Trong lĩnh vực hóa chất, nổi bất nhất vẫn là dự án xây dựng nhà máy phân đạm Cà Mau do PVN làm chủ đầu tư, cũng do liên danh nhà thầu Trung Quốc gồm Wuhan Engieering Co (WEC) và China National Machinery Import and Export Copr. (CMC) thực hiện. Gói EPC này có giá trị tới 575 triệu USD. Ngoài ra, làm EPC ở lĩnh vực luyện kim cho Việt Nam, khai thác quặng sắt, có Tập đoàn khoa học và thương mại luyện kim Trung quốc MCC, Gang thép Côn Minh, ở lĩnh vực dầu khí là sự xuất hiện của Tập đoàn Quốc gia hải dương Trung quốc CNOOC, Tập đoàn A Xin Ao Trung Quốc, Tập đoàn CMG… Trung Quốc sẽ “hút” hàng chục tỷ USD của Việt Nam Trung Quốc luôn là thị trường nhập siêu lớn nhất của Việt Nam. 6 tháng đầu năm nay, Việt Nam đã nhập siêu hàng hóa từ nước này tới 6,2 tỷ USD, chiếm 80% tổng mức nhập siêu từ các nước. Tuy nhiên, với phác thảo trên thì thứ “hàng hóa” mà chúng ta đang nhập siêu từ Trung Quốc với giá trị kim ngạch khủng khiếp nhất chính là các gói thầu EPC. Hồi năm ngoái, Hiệp hội cơ khí Việt Nam đã gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ phân tích về sự thua thiệt khi để nước ngoài lấn sân “thị trường EPC”. Hiệp hội này đã ước tính, ba ngành điện, xi măng và alumin của Việt Nam trong giai đoạn đến 2025, sẽ cần tới khoảng 107 tỷ USD để đầu tư mua máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất. Trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng, mỗi năm, chúng ta phải thực hiện một khối lượng từ 25-30 tỷ USD, chiếm 35% GDP quốc gia và trong đó, sẽ phải nhập 10-12 tỷ USD tiền vật tư, thiết bị. Tiếc thay, với cơ chế đấu thầu ở Việt Nam thực chất là đấu thầu về giá, không có nhà thầu nào có thể vượt qua các nhà thầu Trung Quốc, hiệp hội này khẳng định. Theo luật của Việt Nam, ở giai đoạn 1 sơ tuyển năng lực và kinh nghiệm, các nhà thầu đều vượt qua. Kể cả nhà thầu không có kinh nghiệm thì có thể thuê tư vấn có kinh nghiệm thầu, hoặc một số nhà thầu liên danh có đủ năng lực kinh nghiệm thầu. Tuy nhiên, ở giai đoạn 2 là đấu giá thương mại thì không ai cạnh tranh nổi với nhà thầu Trung Quốc. Nhìn từ góc độ “lợi nhuận”, Hiệp hội cơ khí cho rằng, khi các đối tác nước ngoài như Trung Quốc thực hiện, thì 100% công việc tại dự án là “nhập khẩu”, từ lao động phổ thông như nấu ăn, vệ sinh, bảo vệ, cho đến kỹ sư, công nhân, lắp máy... và vật tư. Vô hình chung, chúng ta đã tạo công ăn việc làm và GDP cho nước bạn và làm gia tăng nhập siêu. Còn nhìn từ góc độ đánh giá chất lượng, ông Tạ Văn Hường, Vụ trưởng Vụ năng lượng, Bộ Công Thương khẳng định: “Ước 90% các nhà máy nhiệt điện than trong Qui hoạch 6 đều do Trung Quốc làm”. “Khi mở thầu các dự án điện, giá thầu của các nhà đầu tư Trung Quốc quá hấp dẫn. Nếu 1 nước G7 bỏ thầu với suất đầu tư là hơn 2000 USD/kWh thì ở dự án của Trung Quốc, chỉ khoảng 1000 USD/kWh.” “Và khi đó, với một mức giá rẻ như vậy, cộng với cam kết về năng lực, kinh nghiệm của nhà thầu, thì không có lý do gì mà Việt Nam “từ chối” hồ sơ của họ, nhất là khi chúng ta luôn thiếu vốn làm điện”, ông Hường chia sẻ. Trúng thầu rất hoành tráng và “ồ ạt” có mặt ở khắp đại công trường Việt Nam. Dường như, không một công trình trọng điểm kinh tế nào của Việt Nam mà lại “vắng bóng” đối tác Trung Quốc. Song theo rà soát của Bộ Công Thương, tình trạng nhà thầu Trung Quốc làm chậm tiến độ các dự án trên là phổ biến, trong khi chất lượng thiết bị, công nghệ xét cho cùng, vẫn rất cách biệt so với các nước G7. Trung Quốc lại rất khiêm tốn trong vai trò là nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tính đến 20/7/2010, Trung Quốc đã đầu tư vào Việt Nam 733 dự án, với tổng vốn đăng ký là 3,17 tỷ USD trong đó, vốn điều lệ là 1,4 tỷ USD. So với hơn 188 tỷ USD vốn FDI đổ vào Việt Nam (còn hiệu lực), FDI của Trung Quốc chỉ chiếm có 1,5% và xếp thứ 14 trong số 91 quốc gia. Trong 7 tháng đầu năm 2010, vốn FDI của Trung Quốc vào Việt Nam khoảng 307 triệu USD, đứng thứ 7 trong số 41 quốc gia.

source
http://vnr500.vietnamnet.vn/content.aspx?id=872

Bất động sản Nam Bắc cùng chững lại

KINH DOANH

> BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ sáu, 30/7/2010, 12:15 GMT+7

Bất động sản Nam Bắc cùng chững lại

Tại Hà Nội, giá vẫn cao chót vót song lượng giao dịch giảm tới 50%. Tình hình mua bán ở TP HCM cũng không khởi sắc dù nguồn cung phân khúc căn hộ giá trung bình đang lấn lướt dự án cao cấp.

Theo nhiều sàn giao dịch bất động sản, thị trường Hà Nội tháng 7 rơi vào trạng thái trầm lắng, lượng giao dịch giảm 35-50% so với thời điểm cuối tháng 5. Anh Tạ Ngọc Duy, nhân viên kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Trường Phúc cho hay, một số dự án quanh trục vành đai 3-4 vẫn lác đác có người hỏi nhưng nhìn chung lượng giao dịch rất ít.

Giám đốc một văn phòng môi giới trên đường Láng Hạ thông tin, tình hình mua bán trong hai tháng gần đây chậm hơn hẳn. Khu vực Hà Đông một thời đình đám nay cũng vắng bóng người hỏi mua. Tuy nhiên, giá chung cư ở phía Tây như Xa La, Văn Khê vẫn cao, ở mức 19-20 triệu đồng mỗi m2. Riêng khu vực Văn Phú giá nhích hơn, khoảng 20-20,5 triệu đồng nhưng không có giao dịch thành công trong 2 tháng nay.

Chị Thùy Nga, nhân viên PR của một công ty truyền thông tại Hà Nội tâm sự, gia đình chị thuê trọ ở phố Vương Thừa Vũ đã 4 năm nay, mong ước có một căn hộ khoảng 50 m2 nhưng tích góp gần chục năm nay vẫn chưa đủ tiền. "Khi thị trường lên cơn sốt, giá tăng chóng mặt không thể mua được đã đành. Nhưng đến lúc địa ốc đã trầm lắng, giá vẫn trên trời. Không biết bao giờ giá đất mới hạ nhiệt để mình đủ tiền mua nhà đây!", chị Nga than.

Tại TP HCM, nguồn cung dự án căn hộ giá trung bình đang lấn lướt các dự án cao cấp. Thống kê của hệ thống sàn địa ốc Vinaland, Sacomreal, VietRess trong tháng 7, hơn 90% các dòng sản phẩm căn hộ và đất nền tại thị trường TP HCM không có biến động về giá. 10% các sản phẩm còn lại có giao dịch nhẹ và chỉ tăng giảm ở biên độ 0,3-0,5%, tức tăng giảm giá khoảng 300.000-500.000 đồng mỗi m2.

Khách hàng khảo sát thị trường bất động sản trong tháng 7. Ảnh: Vũ Lê.

Theo khảo sát quý II của CBRE, nguồn cung căn hộ bán trên thị trường tăng 3.455 căn với 6 dự án hoàn thành. Trong số 17 dự án được đưa ra chào bán, có đến 11 dự án thuộc phân khúc bình dân với giá từ 600-900 USD mỗi m2. Chỉ có 2 trong số 17 dự án này là căn hộ hạng sang.

Báo cáo quý II của Savills thì cho biết, hầu hết các giao dịch tập trung ở phân khúc nhà ở bán bình dân có diện tích 60-80 m2 và khung giá được ưa chuộng nhất là 600-800 USD mỗi m2. Trên thị trường sơ cấp, lượng căn hộ bán đang tăng 24% so với quý I, tổng nguồn đang là 11.200 căn hộ các loại. Nguồn cung bùng nổ tại các địa bàn quận: Bình Tân, Bình Thạnh, Tân Phú, Thủ Đức và quận 2,7.

Theo dự báo của các đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản, số lượng các dư án được chào bán sẽ tiếp tục tăng vào nửa cuối năm nay. Điều này sẽ làm tăng tính cạnh tranh giữa các sản phẩm căn hộ được tung ra trên thị trường và mang lại cho người mua nhiều cơ hội lựa chọn.

Giới kinh doanh địa ốc hai miền Bắc Nam tin rằng, tháng 7 là bước chạy đà và thị trường hứa hẹn sẽ khởi sắc trong vài tháng tới. Tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Phúc Đức, Lâm Văn Chúc cho rằng nguyên nhân cơ bản bởi nguồn cung căn hộ giá mềm TP HCM đang ngày càng dồi dào. Chỉ trong nửa cuối tháng 7, các dự án có giá 11-15 triệu đồng đang trở thành có giao dịch trở lại dù vị trí xa khu trung tâm.

Bất động sản ở các quận vùng ven như 6, 8, 9, 12, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh đang có nhiều tiềm năng bùng nổ mạnh mẽ hơn các quận trung tâm cũ (1, 3) và mới (2, 7). Bởi các quận ven Sài Gòn đang dần hoàn thiện hạ tầng, đô thị hóa nhanh và quỹ đất dồi dào nên giá mềm trong khi khu trung tâm đang khan hiếm quỹ đất và giá đắt gần gấp đôi.

Phó giám đốc Công ty Vinaland Nguyễn Xuân Lộc cho hay, thông thường đầu mùa mưa giao dịch nhà đất có dấu hiệu giảm sút so với mùa nắng. Tuy nhiên, do nguồn cung căn hộ tại TP HCM đang tập trung đánh mạnh vào dòng sản phẩm bình dân giá rẻ nên nhịp độ của thị trường không bị chùng xuống như mọi năm. Điều này cho thấy dòng chảy chủ đạo của thị trường bất động sản tháng 7 đang đi vào quỹ đạo phục vụ phần lớn khách hàng an cư, mua để ở, có khả năng chi trả theo tiến độ dự án.

Ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn biến khá phức tạp vì chịu tác động mạnh từ cơn sốt hồi tháng 5. Cơn sốt đã qua song giá bất động sản đã lên quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân.

Tháng 8 khi nghị định 71 có hiệu lực, tình hình thị trường sẽ đi vào ổn định hơn do loại bỏ được tình trạng bán lúa non. Bởi lúc đó, chủ dự án chỉ được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, chuyên gia này nói.

Còn Anh Tạ Ngọc Duy, nhân viên Công ty cổ phần Đầu tư Trường Phúc lạc quan, vào khoảng tháng 10, chung cư sẽ có dấu hiệu khởi sắc bởi nhiều dự án gấp rút hoàn thành chào mừng đại lễ. "Đặc biệt vào tháng 8, phân khúc cho thuê cũng sẽ lấy lại phong độ do nhiều học sinh sinh viên tỉnh ngoài lên Hà Nội thuê nhà", anh Duy nói.

Hoàng Lan - Vũ Lê

source

http://www.vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/07/3BA1EA43/

10 nhà bị xiết nợ, chỉ cứu được một

Cập nhật lúc 7:58:30 PM - 22/04/2010

Vũ Đức Hiền

Cứ 10 căn nhà đối diện với nguy cơ bị xiết nợ, chỉ cứu nổi một căn qua các chương trình chống đỡ của chính phủ.

Sự thật này chắc làm rất nhiều người buồn vừa âu lo vì những số tiền khổng lồ được đổ ra, tưởng phải mang tới tác dụng lớn lao hơn.

Theo các con số thống kê mới nhất được được công bố, chương trình ngăn chặn cơn bão nhà bị xiết nợ (foreclosed) do chính phủ Obama phát động từ khi ông lên nhậm chức đầu năm ngoái đến nay mới chỉ giúp cho 228,000 chủ nhà được điều chỉnh vĩnh viễn (permanent modification) món nợ vay mua nhà. Khoảng 781,000 chủ nhà khác đang được cho điều chỉnh tạm thời (trial modification). Sau một thời gian tối thiểu ba tháng nếu trả nợ đúng hạn kỳ và vấn đề kiểm chứng và cứu xét hồ sơ hoàn tất, họ có thể được chuyển sang thành điều chỉnh vĩnh viễn.

Khi được cho điều chỉnh món nợ vĩnh viễn, số tiền trả hàng tháng cho chủ nợ không vượt quá 31% lợi tức của chủ nhà.

Dù sao, con số các trường hợp chủ nhà được chấp thuận cho điều chỉnh nợ vĩnh viễn sau một năm thi hành kế hoạch, vẫn chỉ là một số nhỏ trong tổng số khoảng 6 triệu tới 7 triệu chủ nhà trả nợ trễ hạn hay ỳ ra không trả vì không trả nổi. Đây chỉ kể tới những trường hợp đã không trả nợ từ 60 ngày trở lên và nhà tài trợ có thể chuẩn bị tiến hành thủ tục xiết nợ nếu chủ nhà không tiếp xúc với chủ nợ để tìm một giải pháp giữ lấy nhà.

Theo cuộc khảo cứu của Ủy Ban Giám sát của Quốc Hội Liên Bang, chương trình của chính phủ Obama chỉ giúp được tối đa khoảng 1 triệu chủ nhà tránh được cảnh xiết nợ mất nhà. Năm ngoái, khi đưa ra chương trình cứu nguy địa ốc, chính phủ liên bang dự trù cứu khoảng 4 triệu chủ nhà. Số tiền dành ra để giúp các chủ nhà gặp khó khăn trả nợ, điều chỉnh món nợ vay mua nhà lên đến $50 tỉ đô la gọi tắt là TARP (Troubled Assets Relief Program).

“Cứ mỗi một chủ nhà tránh được xiết nợ thì có 10 gia đình mất nhà hồi năm ngoái.” Ủy Ban Giám Sát của Quốc Hội viết trong bản tường trình về kế hoạch giúp điều chỉnh món nợ gọi là “Home Affordable Modification Program” (HAMP). “Đến nay tình hình thấy rõ là chương trình HAMP cho dù có được vận hành tối đa cũng không giúp nổi đa số các chủ nhà gặp hoạn nạn.”

Bản phúc trình của Quốc Hội là một cú đánh mới nhất vào kế hoạch cứu nguy thị trường địa ốc của tổng thống Obama. Trước đây, người ta chỉ thấy báo giới đưa ra các bài viết về những lời than phiền của quần chúng về những phức tạp, lộn xộn bất nhất của vấn đề xin điều chỉnh món nợ. Bên cạnh đó, nhiều kinh tế gia bầy tỏ các ý kiến hay phân tích cho thấy kế hoạch tiêu tốn quá nhiều tiền thuế của dân trong khi kết quả thu được lại đáng thất vọng.

Trong khi khen ngợi các nỗ lực gần đây của Bộ Tài Chính đôn đốc để tăng nhanh các trường hợp được cứu xét cho điều chỉnh vĩnh viễn, Ủy Ban nêu ra nhiều e ngại, trong đó gồm cả sự tốn kém quá lớn và ngay cả mục đích của chương trình. Ngoài ra, Ủy Ban còn nêu ra cho thấy ngoài chương trình HAMP, nửa chục chương trình khác cũng được dùng để chống đỡ khủng hoảng địa ốc đều chậm trễ hay không có bao nhiêu tác dụng.

Tháng hai 2009, sau khi công bố kế hoạch giúp giới chủ nhà gặp khó khăn trả nợ điều chỉnh món nợ để số tiền phải trả hàng tháng phù hợp với khả năng trả nợ, gần một năm sau chính phủ mới đưa ra kế hoạch giúp những người thất nghiệp giữ lấy nhà.

Khởi đầu của chương trình, người thất nghiệp coi như cơ hội mất nhà rất cao vì tiền trợ cấp thấp nghiệp chi tiêu ăn uống có thể còn thiếu thì lấy gì trả nổi món nợ cho căn nhà. Đã vậy, rất nhiều người trong số này, còn đang ôm những món nợ nhiều hơn trị giá căn nhà. Họ đã mua nhà vào thời điểm giá nhà lên cao nhất, bây giờ, không những vậy, còn liều lĩnh vay hai món nợ khác nhau để lấy nhà vì số tiền trả trước có trong túi quá ít.

Gần đây, chính phủ liên bang bơm cho 10 tiểu bang, trong đó gồm cả California, số tiền $2.1 tỉ đô la để các tiểu bang đưa ra các kế hoạch giúp các chủ nhà loại này đối phó với các khoản nợ nhì của căn nhà. Chưa thấy có tin tức rõ rệt về sự sử dụng tiền ra sao của các tiểu bang vì số tiền này được cung cấp khá bất ngờ, không nằm trong kế hoạch nào của các địa phương. Một trong những lý do là chính phủ liên bang chỉ cung cấp tiền và cho toàn quyền các tiểu bang làm kế hoạch sử dụng tùy hoàn cảnh của riêng mình.

Cũng thời gian gần đây, chính phủ liên bang cũng đưa ra chương trình khuyến khích các nhà tài trợ chấp thuận tiến hành nhanh các vụ bán nhà dưới món nợ (short sales) vì nếu để càng lâu bao nhiêu, con nợ ỳ ra không trả tiền hàng tháng, nhà tài trợ cuối cùng phải xiết nợ dẫn đến thiệt hại tài chánh nhiều hơn nữa. Theo sự thúc đẩy và áp lực của chính phủ, một số công ty dịch vụ thu nợ cũng như ngân hàng lớn đã can đảm thực hiện điều này. Đã thấy có những lời xác nhận của giới hành nghề địa ốc cho hay trong nhiều trường hợp, thời gian chờ đợi để có câu trả lời chịu bán hay không “short sale” của chủ nợ xuống còn có một tháng, thay vì từ ba đến sáu tháng.

Một trong những lý do làm cho chương trình cứu nguy địa ốc của chính phủ Obama không có kết quả khả quan ngay từ đầu vì cái kẹt của những món nợ nhì (second loans) nằm trên căn nhà. Người ta chỉ chú ý đối phó với món nợ nhất (first loans) thường chiếm đến 80% của số tiền vay mua nhà. Món nợ nhì thường chiếm 10% (nếu chủ nhà trả trước 10%) hay 15% (nếu chủ nhà chỉ có 5% trả trước để mua).

Ủy Ban Giám Sát của Quốc hội nhận thấy cần phải chú ý đến việc giúp chủ nhà đối phó với món nợ nhì. Nói khác, cũng phải giúp giảm số tiền phải trả hàng tháng của món nợ nhì chứ không riêng gì đối với nợ nhất.

Hồi Tháng trước, chính phủ Obama khuyến cáo các ngân hàng chủ nợ phải giảm số tiền đang nợ của chủ nhà cho tương ứng với trị giá nhà trên thị trường và căn cứ vào đó, điều chỉnh số tiền phải trả hàng tháng. Tuy nhiên, chỉ là khuyến cáo thôi chứ không bắt buộc. Bởi vậy, không có nhiều nhà tài trợ (hay chủ các món nợ) tiến hành theo đề nghị của chính phủ liên bang.

Tại cuộc điều trần ở Quốc Hội hồi giữa Tháng Tư, các nhà lập pháp đã chất vấn và đòi hỏi các ngân hàng gia tăng nỗ lực điều chỉnh món nợ nhì và nói chung cần phải giảm số tiền đang nợ trên căn nhà cho chủ nhà như một giải pháp hữu hiệu và thực tế chống đỡ với trận khủng hoảng địa ốc kéo dài gần 4 năm qua. Tuy đại diện của những ngân hàng lớn như Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase, Citigroup nói với các nhà lập pháp rằng họ ủng hộ sáng kiến đó nhưng sẽ chỉ thực hiện ở phạm vi rất nhỏ.

“Chỉ có một số trường hợp cá nhân hay một khu vực con nợ nào đó thì sự giảm nợ là có thể thích đáng chứ không phải tất cả.” David Lowman, tổng giám đốc điều hành của JPMorgan Chase phát biểu trong phiên họp. “Nếu cho giảm toàn diện các món nợ sẽ dẫn đến sự giới hạn tín dụng (vì nhà tài trợ sợ mất vốn) và chi phí vay nợ tăng cao (vì để phòng ngừa thua lỗ, nhà tài trợ sẽ lấy lệ phí đắt hơn) bở vì các nhà tài trợ sẽ tính toán sao cho đỡ thiệt thòi chỉ vì sau này có nguy cơ phải tha nợ cho người vay.”
source
Vien Dong Daily

Tiêu chuẩn này thay thế TCVN 4470-1995

Công trình y tế sức khỏe

TCXDVN 365: 2007 - Bệnh viện đa khoa – Hướng dẫn thiết kế

10/06/2007

Tiêu chuẩn này thay thế TCVN 4470-1995 - Bệnh viện đa khoa – Yêu cầu thiết kế.Tiêu chuẩn này áp dụng để thiết kế mới, thiết kế cải tạo các bệnh viện đa khoa.Khi thiết kế các bệnh viện chuyên khoa, bệnh viện đông y, nhà điều dưỡng, trung tâm y tế, phòng khám, tư vấn sức khoẻ, có thể tham khảo tiêu chuẩn này. Chú thích: 1) Khi thiết kế cải tạo, đối với những quy định về diện tích, mật độ xây dựng, khoảng cách, các bộ phận trong các khoa phòng… phải được Bộ Xây dựng cho phép, có sự thoả thuận của Bộ Y tế và không được ảnh hưởng đến công tác khám chữa bệnh. 2) Trong trường hợp bệnh viện đa khoa có những yêu cầu đặc biệt thì phải được ghi rõ trong báo cáo đầu tư và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. 3) Khi thiết kế bệnh viện đa khoa ngoài việc tuân theo những quy định trong tiêu chuẩn này còn phải tuân theo các văn bản pháp quy và các tiêu chuẩn hiện hành có liên quan. Thuộc tính Nội dung Số văn bản TCXDVN 365: 2007 Loại văn bản Tiêu chuẩn Cơ quan ban hành Bộ Xây dựng Ngày ban hành 15-5-2007 Tên mục Bệnh viện đa khoa – Hướng dẫn thiết kế Tệp đính kèm: TCXDVN 365: 2007 Phụ lục tiêu chuẩn

Cập nhật ( 02/07/2007 )

phòng X quang, CT-Scanner, MRI shielding room

Tiêu chuẩn thiết kế- phòng chuẩn đoán hình ảnh: X quang, CT-Scanner, MRI shielding room

1. PHẠM VI ÁP DỤNG
1.1 Tiêu chuẩn được áp dụng để lập, thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế xây dựng công trình, thiết kế xây dựng cải tạo khoa Chẩn đoán hình ảnh (Khoa CĐHA) bệnh viện đa khoa khu vực, bệnh viện đa khoa tỉnh và Trung ương.

1.2. Có thể vận dụng khi xây dựng khoa Chẩn đoán hình ảnh của các bệnh viện của các Bộ, ngành, bệnh viện ngoài công lập có quy mô số giường tương đương.
1.3. Đối với các bệnh viện chuyên nghành và các bệnh viện có nhiệm vụ đào tạo căn cứ yêu cầu thực tế để điều chỉnh.

2. TIÊU CHUẨN TRÍCH DẪN
2.1. Bệnh viện đa khoa - Yêu cầu thiết kế TCVN - 4470 : 1995.
2.2. Tiêu chuẩn An toàn bức xạ ion hoá tại các cơ sở y tế TCVN - 6561 : 1999.
2.3. Phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình công cộng - Yêu cầu thiết kế TCVN - 2622 : 1995.
2.4. Tiêu chuẩn Chiếu sáng tự nhiên trong công trình dân dụng - Tiêu chuẩn thiết kế TCXD - 29 : 1991.
2.5. Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng TCXD - 16 : 1986.
2.6. Danh mục trang thiết bị y tế bệnh viện đa khoa tuyến tỉnh ban hành kèm theo Quyết định 437/QĐ-BYT ngày 20/02/2002 của Bộ trưởng Bộ Y tế.

Hinh 1: Mô hình phòng MRI

3. YÊU CẦU KỸ THUẬT
3.1. Kết cấu
Kết cấu công trình của khoa Chẩn đoán hình ảnh phải đảm bảo độ bền vững (sử dụng khung cột thép, bê tông cốt thép). Tường gạch và các vật liệu hoàn thiện bao che.
3.2. Yêu cầu về hoàn thiện công trình
Khoa Chẩn đoán hình ảnh phải được thiết kế và xây dựng hoàn thiện với chất lượng cao về kết cấu công trình, nội ngoại thất, sân vườn theo tiêu chuẩn chung của bệnh viện (TCVN - 4470 : 1995).
3.2.1. Nền, sàn:

• Nền, sàn của khoa Chẩn đoán hình ảnh không được có bậc thang, không chênh cốt hoặc ngưỡng cửa, lát gạch ceramic, granit, tấm vinyl hoặc phủ sơn đặc biệt; đảm bảo phẳng, nhẵn, không trơn trượt, chịu được hoá chất, chống thấm, chống tĩnh điện và dễ vệ sinh.
• Trường hợp khoa Chẩn đoán hình ảnh tại các tầng trên (lầu): sàn phải đảm bảo an toàn bức xạ cho các tầng phía dưới.

3.2.2. Tường:

• Tường của khoa Chẩn đoán hình ảnh phải được hoàn thiện bằng các giải pháp: trát, ốp vật liệu bền vững, sơn silicat; đảm bảo lớp che phủ bề mặt phẳng, nhẵn, mỹ quan, chống thấm.
• Tường bên trong các phòng chiếu, chụp phải sử dụng vật liệu cản tia xạ (chì lá, vữa barit, cao su chì).
• Tường bên trong khu vực hành lang và các phòng có chuyển cáng, xe và giường đẩy phải gắn thanh chống va đập ở độ cao từ 0,7 đến 0,9m (tính từ sàn).
• Tường bên ngoài khoa Chẩn đoán hình ảnh có màu sắc phù hợp chung với bệnh viện.

3.2.3. Trần:

• Trần bên trong phòng và hành lang của khoa Chẩn đoán hình ảnh phải có bề mặt phẳng, nhẵn (không bám bụi) và chống thấm, cách nhiệt tốt.
• Trần bên trong các phòng, hành lang có lắp đặt các thiết bị chiếu sáng, phòng cháy, chữa cháy, điều hoà không khí và các thiết bị kỹ thuật (có các giải pháp kết cấu đảm bảo lắp đặt thiết bị).
• Trần bên trong các phòng chụp phải trát bằng vữa barit hoặc ốp vật liệu cản tia xạ (nếu có tầng trên).

3.2.4. Cửa ra vào: cửa ra vào trong khoa Chẩn đoán hình ảnh gồm các loại:
Cửa thông thường.-Cửa chắn tia bức xạ.

• Cửa chắn tia bức xạ phải đảm bảo các yêu cầu:
• Cánh cửa bọc vật liệu cản tia (chì lá, cao su chì....).
• Có đèn hiệu, biển cảnh báo bức xạ ở ngang tầm mắt ở mặt phía bên ngoài phòng.
• Cửa đóng mở nhẹ nhàng, đảm bảo kín không để lọt tia xạ khi chiếu, chụp.

Cửa sổ:

• Cửa sổ phải đảm bảo các yêu cầu sau:
• Có khuôn, cánh cửa bằng gỗ hoặc kim loại (nhôm, thép) kết hợp với kính trong hoặc mờ để chiếu sáng tự nhiên và có chốt đóng an toàn.
• Các phòng đặt thiết bị X – quang, máy chụp cắt lớp và máy cộng hưởng từ không bố trí cửa sổ để đảm bảo an toàn bức xạ, che chắn sóng điện từ.

3.2.5. Phòng đặt thiết bị:
Phòng đặt thiết bị phải đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và đảm bảo an toàn (không để tia xạ lọt ra bên ngoài; không để lọt ánh sáng vào phòng rửa phim...).
3.2.6. Hộp chuyển đồ gắn trên phòng tráng rửa phim thông với các bộ phận chức năng. Ô kính quan sát phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Ô kính chì đảm bảo khả năng cản tia bức xạ.

source

http://emc-vn.com.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=13%3Aemc-vn&catid=14%3Atin-tuc&Itemid=4&lang=vi

Chuẩn bị căn nhà như thế nào để hấp dẫn người mua

Wednesday, May 05, 2010

Chuẩn bị một căn nhà thế nào để khi có người tới xem thì người ta thích liền và hối hả viết bản đề nghị mua? Bất cứ chủ nhà nào cũng phải tự đặt câu hỏi này cho mình. Ðó là một thời điểm rất gay cấn. Chuyên viên địa ốc của bạn vừa kiếm được một người có triển vọng sẽ mua căn nhà của bạn. Tuy nhiên, một thỏa thuận có thể đạt được hoặc tan vỡ trong khi họ tới coi căn nhà. Làm thế nào để bạn có thể chuẩn bị căn nhà sao cho có lợi nhất? Một căn nhà cắm bảng bán tại thành phố Riverside, quận Riverside, California. (Hình: Huỳnh Ngọc Dân) Thời gian này, tin tức thời sự cho hay giá nhà không còn tuột dốc nữa và nhà bán được trên thị trường nhiều hơn chứng tỏ đây là thời điểm thuận lợi để đem nhà ra thị trường. 1. Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ (NAR) khuyến cáo rằng hành động đầu tiên của bạn là nên dẹp bỏ mọi thứ đồ đặc bừa bãi trong nhà. Lý do đằng sau điều này rất giản dị. Sự bừa bãi gây mất chú ý và làm sao lãng trí tưởng tượng. Một người có triển vọng mua nhà cần có thể tự họ hình dung được kiểu dáng riêng của họ trong căn nhà của bạn. Bằng cách loại bỏ bớt các thứ đồ đạc bừa bãi gây mất trật tự và trở thành gọn ghẽ, bạn có thể cung cấp cho căn nhà của bạn một lợi thế đối với bất cứ đối thủ cạnh tranh nào ít được chuẩn bị hơn. Người đến xem nhà có thể thất vọng và bỏ đi liền khi thấy họ không thể nhìn ngắm, quan sát để hình dung ra căn nhà này một cách dễ dàng. 2. Sau khi dẹp bỏ những thứ đồ đạc bừa bãi, bước kế tiếp là làm sạch. Cũng với chủ ý rằng dọn dẹp sự bừa bãi là loại bỏ những đặc điểm về bạn ra khỏi căn nhà có triển vọng trở thành nhà của người khác, làm sạch là loại bỏ dấu vết bụi bậm của bạn. Nên cho người giặt thảm, đánh bóng sàn, và loại bỏ bất cứ mùi súc vật hay khói thuốc, mùi ẩm mốc. 3. Các phòng tắm sang trọng là điều cần thiết. Một phòng tắm sạch sẽ và đầy đủ tiện nghi sẽ hấp dẫn hầu như mọi người mua. Nên thu xếp để có các khăn tắm và thảm chùi chân mới, cũng như những đèn cầy mới, loại phát ra mùi thơm khi đốt lên. Nên xem xét việc trang trí thêm, chẳng hạn treo thêm tranh ảnh. 4. Các cửa sổ phải sáng chói. Chúng ta có thể trở nên thiếu nhạy cảm trước những chi tiết nhỏ hơn trong căn nhà của bạn, nhưng người mua sẽ chú trọng từng điểm thiếu hoàn hảo. Nên bảo đảm rằng trong khi làm sạch và dọn dẹp sự bừa bãi, bạn không quên chùi rửa các cửa sổ. Nhờ đó những người mua sẽ có thể đặt sự chú trọng của họ vào những khu đất đẹp đẽ chung quanh nhà của bạn, thay vì nhìn vào những chỗ bẩn trên mặt kính. 5. Nên có đủ ánh sáng. Những bóng đèn bị cháy có thể làm cho những căn phòng có vẻ tối và xám xịt. Nên xem xét việc mua những đèn huỳnh quang thân thiện với môi trường hoặc các bóng đèn LED (Light-Emitting Diodes) để sử dụng trong nhà của bạn. 6. Những sửa chữa nhỏ có thể rất quan trọng. Có những người mua bị cụt hứng chỉ vì những sửa chữa nhỏ. Họ nhìn vào cánh cửa tủ chén bị long ốc hoặc sàn gỗ bị vênh lên như một tai họa gấp đôi. Hoặc là căn nhà không được săn sóc đầy đủ, với những sửa chữa lớn hơn đang chờ được khám phá dưới bề mặt, hoặc là căn nhà có thể đòi hỏi quá nhiều công sức cho họ. 7. Ðừng coi thường khu vườn sau nhà. Ðối với nhiều người mua nhà, một vườn sau là một sự nới rộng của căn nhà. Nên bảo đảm rằng đối với mọi vụ trưng bày căn nhà, vườn sau của bạn phải vừa được cắt cỏ và dọn dẹp bất cứ gạch vụn, rác rưởi hoặc đồ lặt vặt nào (đồ chơi, dụng cụ, v.v...). Một phương cách tốt để làm cho những thảm hoa có vẻ gọn ghẽ và được chăm sóc cẩn thận là phủ lên mặt đất một lớp vỏ cây vụn hoặc các vật liệu khác (mulch). Làm sạch các lối đi một cách nhanh chóng với một máy xịt nước sử dụng áp suất cao. 8. Bồi thêm về màu sắc theo mùa. Dù cho bạn không phải là một người rành rẽ chuyện làm vườn, bạn vẫn có thể trồng các loại hoa không đòi hỏi nhiều chăm sóc thành từng khu và trong chậu. Vài thí dụ về những loại hoa ít đòi hỏi sự chăm sóc là petunias, pansies, và vincas. 9. Một căn nhà không có súc vật. Chúng ta ai cũng thích các loại súc vật nuôi trong nhà, đôi khi như thể chúng là con cái của chúng ta vậy. Nhưng chúng phải được đem gởi một cách an toàn tại nhà của một người bạn hoặc nhốt chúng ở trong cũi khi có người đến xem nhà. Nếu để chó nhảy xổ tới cắn người khách, đây là tai họa cần phải tránh. Trong khi chuyên viên địa ốc của bạn hướng dẫn người mua tới coi nhà, hãy đưa con cái của bạn và cả bạn ra khỏi nhà. Người mua nhà sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi được nhìn ngắm, xem xét căn nhà một cách tự nhiên, thay vì trong sự canh chừng của chủ nhà. 10. Khóa những món đồ có giá trị. Bạn là người tốt khi nghĩ rằng không có người mua nào sẽ ăn cắp đồ trong nhà bạn, nhưng điều đó có thể xảy ra. Nên bảo đảm rằng mọi đồ vật có thể lấy đi một cách dễ dàng sẽ được cất đi và khóa lại cho chắc ăn. Và hãy bảo đảm rằng chuyên viên địa ốc của bạn thu thập các thông tin liên lạc của bất cứ người nào trước khi họ được phép vào nhà của bạn. (NN) source Nguoi-Viet Online

Những Điều Cần Biết Khi Mua Nhà “Short Sale”

April 09, 2010

ANDREW NHÂN LƯU/Việt Tribune

Thấm thoát mới đó đã đầu tháng Tư rồi, lần này “dừng bước giang hồ” để dùng bữa ăn trưa tại Sunflower Caffé, một nhà hàng tại Sonoma nổi tiếng với những món ăn nhẹ, chẳng hạn như “smoked duck breast sandwiches” thật tuyệt vời với rượu “pinôt noir”, trên đường chúng tôi đi thử rượu và ngắm hoa oải hương (lavender) tại Sonoma vào cuối tuần qua nhân dịp lễ Phục Sinh. Rất tiếc oải hương chưa ra hoa lúc này vì còn đến hai tháng nữa người ta mới có thể chiêm ngưỡng màu tím ngút ngàn và hương vị đằm thắm của oải hương trong nắng gió. Người ta thường nói rằng “time flies when we have fun,” nhưng chúng tôi không tin rằng tất cả chúng ta thật sự “have fun” trong tình hình kinh tế không lấy gì làm sáng sủa như hiện nay.

nhà được công ty Tuscany Realty list bán tại San José.

Bên cạnh tin hãng Apple bán được hơn 300,000 iPads trong ngày đầu ra quân khi người mua, dù không biết ất giáp về máy này như thế nào, đứng xếp hàng rồng rắn cả đêm để hãnh diện trở thành những người đầu tiên mua được máy điện toán này; tin xưởng sản xuất xe hơi Nummi tại Fremont đóng cửa sau 25 năm hoạt động dưới hình thức liên doanh giữa GM và Toyota và sa thải khoảng 4,700 công nhân làm chúng ta cảm thấy hụt hẫng và lo lắng về tương lai của các ngành sản xuất (manufacturing) tại Silicon Valley sẽ đi về đâu.
Nhớ lại những năm đầu của thập niên 80 của thế kỷ 20 khi người Việt tỵ nạn ồ ạt kéo về Bay Area để kiếm sống, cảnh “chồng tech, vợ ly” rất phổ biến trong những gia đình người Việt chân ướt, chân ráo mới đến từ các trại tỵ nạn với chồng làm “technician”, và vợ làm “assembly” tại các hãng sản xuất “semiconductor” đang phát triển mạnh. Thời vàng son của “hi-tech boom” quả đã qua rồi!
“Fast forward” về tuần lễ đầu của tháng 4, 2010 khi hạn chót để khai thuế và “$8,000 tax credit” cho người mua nhà lần đầu đang mỗi ngày một đến gần hơn. Chúng tôi biết rất nhiều người mua nhà sẽ “lỡ chuyến tàu” (miss the boat) không hưởng được “tax credit” này từ chính quyền Obama, trừ phi họ đang tiến hành mua nhà “bank owned” hay nhà bán bình thường (regular sale). Hiện tại, những nhà bán dưới dạng “short sale” chiếm đa số trên thị trường, và thông thường mất từ 60 đến 90 ngày để nhận được sự chấp thuận (short sale approval) từ nhà băng (lender) của người bán, với điều kiện mọi chuyện đều xuôi chèo mát mái. Trong diễn tiến của bất cứ cuộc mua bán bất động sản nào, từ mà mọi người trong cuộc rất sợ phải nghe là “nấc cụt” tức “hiccup”, một uyễn từ trong giới địa ốc để ám chỉ những trục trặc bất ngờ. Hiện nay, “hiccups” xảy ra rất thường xuyên, nhất là tại 2 “cửa ải” định giá nhà (appraisal) và mượn được nợ (mortgage loan approval). Chính vì thế, người mua nhà bằng tiền mặt (all cash offer) lúc này được các “listing agents” xem trọng như là James Cameron, tức “King of the World”!
Bên cạnh thời gian chờ đợi từ 60 đến 90 ngày như vừa nói trên, người mua nhà “short sale” cần để ý đến một vài điều sau đây:

1- Trả tiền thêm cho chủ nợ thứ hai: Trong một số trường hợp, vì không “ăn đồng, chia đủ” chủ nợ thứ nhất (first lienholder) và chủ nợ thứ hai (second lienholder) của người bán không đạt được thỏa thuận trong vấn đề chia chát tiền bán nhà thành thử chủ nợ thứ hai làm eo sách, chỉ bằng lòng bán “short sale” nếu người mua trả cho họ một số tiền khi đóng hồ sơ. Kẹt một nỗi là nhiều nhà băng của người mua lại không bằng lòng việc này, thành thử đưa đến tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Giải pháp “trả chui” tiền (under the table) cho chủ nợ thứ hai có thể khiến người mua phạm tội “loan fraud”. Tốt nhất, “agent” của người mua nên tìm hiểu trước người bán có bao nhiêu chủ nợ. Lý tưởng nhất vẫn là một chủ nợ. Đôi khi người bán có 2 món nợ từ cùng một nhà băng (món nợ thứ hai cũng có thể là HELOC tức “home equity line of credit”). Để giải quyết vấn đề, đôi khi người bán bằng lòng trả số tiền này, hay hai “agents” của người bán và người mua “hùn” nhau trả, tùy theo sự thỏa thuận giữa mọi người. Điều quan trọng vẫn là làm gì thì làm, mọi chuyện phải minh bạch giấy trắng, mực đen và được kê khai trên tờ HUD-1.

2-Trả tiền công cho người lo hồ sơ “short sale”: Đôi khi người mua bị bắt buộc phải trả tiền công cho người lo thủ tục giấy tờ để nhà băng của người bán bằng lòng bán “short sale”. Những người này được gọi là “short sale negotiators” và chi phí này thường được kê rõ trên “MLS listing”. Đôi khi, chi phí này được trừ từ tiền “commissions” của 2 người “agents”. Cũng như trường hợp bên trên, ai trả tiền không thành vấn đề, vấn đề là bất cứ món tiền nào sang tay cũng phải được kê khai trên tờ HUD-1.

3-Tầm quan trọng của tờ “Short Sale Addendum”: Đây là một văn bản quan trọng nhằm bảo vệ người mua nhà “short sale”. Trong phần A, người mua nêu rõ trong bao nhiêu ngày, chẳng hạn như 90 ngày, họ bằng lòng chờ đợi để nhận được sự chấp thuận bán “short sale” từ nhà băng của người bán. Trong phần B.1, người mua đánh vào ô (mark checked) để xác định rằng ngày người mua nhận được “short sale approval” từ nhà băng mới được xem là ngày đầu tiên giao kèo mua bán có hiệu lực. Tương tự, trong phần B.2 người mua đánh vào ô (mark checked) để xác định rằng cũng từ ngày ấy họ có 3 ngày để gửi “deposit check” (“check” thật chứ không phải là “copy” như khi nộp “offer”) đến công ty “title” để bỏ vào “escrow”. Xin chú ý rằng có một số trường hợp người bán hay “listing agent” đòi hỏi người mua bỏ tiền “deposit” vào “escrow” ngay sau khi người bán chấp thuận “offer” của người mua. Lý do là vì người bán muốn biết chắc rằng người mua thật sự “serious” muốn mua nhà và sẽ không rút lui bỏ cuộc nửa chừng. Thật sự làm như thế người mua không mất mát gì (ngoài tiền lời mà số tiền “deposit” có thể mang lại) bởi vì tiền nằm trong “escrow” không mất đi đâu cả, nhưng bù lại cơ hội chủ nợ của người bán bằng lòng bán “short sale” sẽ cao hơn nhiều.

4-Cung cấp dữ kiện cá nhân của người mua: Trong một số trường hợp “short sale”, đặc biệt là khi người chủ nợ của người bán là Bank of America, một số dữ kiện cá nhân của người mua phải được cung cấp để người “listing agent” có thể tiến hành thủ tục mua bán “short sale” trên “website” của chủ nợ của người bán. Những dự kiện ấy bao gồm địa chỉ, số điện thoại, ngày sanh và 5 con số đầu của số an sinh xã hội (SSN).

Qua phần trình bày trên, hẳn quý bạn đã thấy rằng việc mua nhà “short sale” hàm chứa rất nhiều khó khăn và cạm bẫy. Chính vì thế, quý bạn cần lựa chọn một “agent” nhiều kinh nghiệm trong việc mua nhà “short sale” và “bank owned” để giúp bạn đưa ra những quyết định đúng đắn. Khi một “agent” tận tâm, năng nổ, nhiều kinh nghiệm và đáng tin cậy làm việc cho bạn, điều này có nghĩa là bạn đã thắng được nửa trận đánh rồi còn gì.

Andrew Nhân Lưu (DRE #01400203), một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với tôn chỉ “Committed To Serve Your Best Interests In Real Estate”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” và bán nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này.
source
Viet Tribune Online

ASK TRINA-Phải làm sao?

March 26, 2010

TRINA VÕ

Tôi hiện đi chương trình lãi suất thả nổi, và tiền lời hiện tăng lên đến 12.7%, gần như gấp đôi lúc đầu. Gia đình tôi hiện rất khổ sở và chật vật đóng tiền nhà hàng tháng. Chúng tôi đã trả trễ vài lần tiền nhà và điểm tín dụng vì đó cũng bị tuột xuống nặng nề, tôi e là không một nhà bank nào sẽ nhận hồ sơ của chúng tôi. Tôi hiện rất lo lắng, đang dự định để cho nhà bank kéo nhà đi quách cho rồi. Xin Trina góp ý với gia đình tôi là nên phải làm sao? THÔNG

Thưa anh Thông, vâng Trina đồng ý với anh là một khi tiền mortgage tăng từ 6 hoặc 7% tới 12% sẽ ảnh hưởng nặng nề đến khả năng chi trả tiền hang tháng của mình. Anh Thông nên ngồi xuống với một loan officer hoặc một nhà tài trợ nào đó để họ review hồ sơ tín dụng và tình trạng tiền lương, việc làm và tài sản của anh để cho anh một con số chính xác tiền anh phải trả hàng tháng nếu anh refinance bây giờ. Và sau đó, nếu như anh vẫn cảm thấy việc refinance không giúp ích gì được cho anh trong việc giảm tiền chi trả hàng tháng, Trina đề nghị anh nên nghĩ đến việc bán nhà theo dạng Shortsale trước khi bị dẫn đến tình trạng foreclosure, hay là việc nhà bank xiết nhà mình để trừ nợ. Đây là điều mà không ai muốn bởi vì Foreclosure sẽ tàn phá credit của chúng ta, mình sẽ bị mất từ 250 cho tới 280 điểm, và sẽ làm cho mình gần như chẳng bao giờ vay được nữa trong tương lai. Hơn thế nữa nó có thể làm cho anh khó đi xin việc hoặc thuê nhà. Do do Trina de nghi anh nen hãy liên lạc với chủ nợ xin ho “thông cảm”, “nhân nhượng” cho miễn trả nợ nhà hàng tháng trong một thời gian nào đó để xoay xở ổn định tài chánh. Nếu anh muốn giữ căn nhà thì hãy thu xếp một trả hết nợ những tháng đã thiếu, không nhất thiết phải trả một lần ba bon tháng một lượt mà có thể xin trả góp làm nhiều tháng. Hoac la co the xin thay đổi các điều khoản của nợ nhà như hạ bớt lãi suất. Trina xin chuc anh Thong & Gia dinh duoc sang suot trong quyet dinh cua minh.

Làm thế nào để bán nhà được cao giá trong thị trường này?
Thưa chị Trina, em hiện đang có 3 căn nhà, 1 ở San Jose và 2 căn khác ở Tracy và Sacramento, em đang dự định bán bớt 1 căn nhưng có hơi lo lắng khi thấy thị trường nhà cửa hiện nay có phần chững lại, các bảng bán nhà đã phải treo lâu hơn trước. Xin chị Trina cho em biết ý kiến là làm thế nào để bán nhà được cao giá trong thị trường này. KHANH

Hình Minh Họa. Getty Images

Khanh than mến, trong thị trường của người mua hiện nay, nếu Khanh muốn bán được cao giá thì nên phải như là một nhân viên tiếp thị trong một khu chợ đông đúc. Điều quan trọng trước hết, là hãy đưa ra đúng giá. Một sai lầm lớn nhất mà nhiều người bán mắc phải là đưa ra giá quá cao và làm mất cơ hội bán được nhà của mình. Thông thường, giảm giá từ 5 đến 10% sẽ giúp cho nhà của Khanh thu hút được khách mua nhanh và đông nhất. Khi đã có nhiều người đến xem nhà của Khanh, chắc chắn sẽ có người đưa ra giá cao hơn và có thể đẩy giá nhà của Khanh lên trên giá mình muốn bán. Điểm Khanh cần lưu ý kế tiếp là “trang điểm” cho căn nhà. Khanh đừng quên ấn tượng ban đầu rất quan trọng, người khách sẽ không bỏ tiền ra mua, dù giá rẻ, một căn nhà mà họ cảm thấy khó chịu hay không thích. Nhưng ngược lại, nếu thích thú, họ sẵn sàng thương lượng để mua cho được, dù giá có cao hơn họ dự tính trước đó. Khanh nên chăm chút đặc biệt căn bếp và các phòng tắm, sơn phết lại cho sáng sủa và sạch sẽ, thay thế những miếng gạch vỡ hay bong ra, nâng cấp các thiết bị hay sửa chữa nếu bị hư hỏng. Màu sắc trong, ngoài nhà cũng giúp cho Khanh bán được nhà nhanh chóng. Những gam màu trung tính là thích hợp nhất. Khanh cũng nên sơn lại cửa ra vào vì nơi đây cũng gây ấn tượng không kém. Và nhớ chùi rửa nhà sạch sẽ trước khi mở cửa cho khách xem nhà. Một Ngôi Nhà gọn gàng sạch sẽ cộng thêm với bộ bàn ghế xinh xắn và rèm cửa sổ phù hợp sẽ gây ấn tượng mạnh cho khách xem nhà. Và Khanh cũng nên linh động khi thương lượng. Một phương cách phổ biến nhất là chịu tiền đóng hồ sơ của người mua, khoảng 1% đến 3% giá bán. Trina chúc Khanh nhiều may mắn.

Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com hoặc cell phone là 408-828-7714

source

Viet Tribune Online

Năm Mới, Nói Tiếp Chuyện Bán Nhà

March 05, 2010

ANDREW NHÂN LƯU/Việt Tribune

Loay hoay mới vừa ăn Tết Canh Dần xong, hôm nay chúng ta đã qua khỏi rằm tháng Giêng. Quả thật ngày giờ tại xứ này qua nhanh đến độ chóng mặt, như nhạc sĩ Đức Huy đã viết trong bài

“Khóc Một Giòng Sông”,

Không chi xót xa cho bằng thân phận người Xa nhà sống một mình đơn côị Cũng may thời gian qua vun vút, không như Sài-Gòn Nếu không tôi đã khóc một giòng sông

Người Mỹ thường bảo rằng “time flies when you have fun.” Chúng tôi không chắc rằng mình thật sự “have fun” trong lúc này vì nhiều thân chủ của chúng tôi vẫn chưa mua được nhà mặc dù đã gửi nhiều “offers”. Lời khuyên của chúng tôi rằng chúng ta không nên nản lòng, “thua keo này bày keo khác” và rồi có một ngày quý bạn sẽ mua được nhà. Hãy quan niệm như thế này: mọi việc trên đời này đều do duyên số sắp đặt sẵn cả; cái gì của bạn rốt cuộc sẽ thuộc về bạn. Nhìn lại vấn đề ở một góc cạnh khác, chúng ta thấy thị trường địa ốc tại Silicon Valley vẫn còn rất nóng với nhiều sự cạnh tranh của người mua, nhất là những người mua bằng tiền mặt. Với tình hình công việc làm tương đối ổn định như hiện nay và số nhà bán theo dạng “bank owned” ngày một hiếm, chúng tôi tin rằng thị trường địa ốc từ nay cho đến hè sẽ còn nóng thêm nữa. Cảm nhận được điều này, nhiều chủ nhà bán nhà theo dạng bình thường, tức “regular sale”. Chúng tôi ước lượng số nhà bán bình thường chiếm khoảng từ 20% đến 30% của tổng số nhà bán (inventory) trên thị trường.

Nhân dịp này, chúng tôi xin gửi đến quý bạn đọc nào rục rịch bán nhà trong thời gian từ nay cho đến hè một số lời khuyên mới mà chúng tôi mệnh danh là “5 Không Mới”. Xin nhớ rằng “5 Không Mới” này không đồng nghĩa với “5 Cũ” đâu nhé!

1. Không quyết định giá bán dựa trên số tiền muốn đem về: Chúng tôi đã từng đại diện một số người bán nhà phạm phải lỗi lầm này. Họ sử dụng “reverse engineering” để tìm ra giá bán; tức là trước tiên họ đưa ra con số tiền họ muốn mang về (net), sau đó họ cộng thêm vào đó những phí tổn bán nhà để đi đến “asking price”. Lẽ ra, người bán nhà phải làm việc với người “agent” của họ để lập ra bản CMA (Comparable Market Analysis) từ những dữ kiện của Multiple Listing Service (MLS). CMA là bản thống kê giá bán của những căn nhà tương tự trong cùng khu vực đã bán trong khoảng thời gian gần đây, cũng như những căn đang ở trên thị trường. Người bán và “agent” cũng nên đi xem những căn nhà đang bán để đánh giá tình trạng nhà cửa của địch thủ nhằm kêu giá bán của căn nhà của mình chính xác hơn. Bạn nên nhớ rằng người bán muốn kêu giá (asking price) cao bao nhiêu cũng chẳng có ai cấm, nhưng có bán nhà được hay không lại là một chuyện khác, bởi vì chính thị trường hay người mua mới quyết định giá bán (sales price).

2. Mướn một agent không dựa trên tiêu chuẩn tay nghề: Bạn nên mướn một “real estate agent” có nhiều kinh nghiệm, đáng tin cậy để đại diện cho bạn. Cách tốt nhất là mướn những chuyên viên mà bạn bè và người thân của bạn đã từng làm việc qua và đề nghị. Nếu em vợ của bạn mới vào nghề địa ốc và bạn muốn giúp đỡ bằng cách nhờ người này “list” nhà cho bạn, điều này dĩ nhiên cũng tốt thôi vì đó là em vợ! Nhưng nếu người này được một “broker” hay một “agent” khác nhiều kinh nghiệm làm người đỡ đầu, hướng dẫn tận tình, mọi chuyện sẽ tốt đẹp và bạn sẽ được nhà vợ thương hơn!

Hình Minh Họa. Getty Images

3. Không để tình cảm lấn lướt trong việc bán nhà: Đây là một lỗi lầm rất nhiều người bán nhà mắc phải. Khi chúng ta để tình cảm chi phối mà người Mỹ thường gọi là “emotionally involved,” chúng ta không có những quyết định chính xác. Một khi đã quyết định bán nhà, chúng ta phải xem căn nhà mà ta hằng gắn bó trong nhiều năm trời với rất nhiều kỉ niệm vui buồn như một món hàng (commodity) không hơn không kém. Đừng bao giờ nghĩ rằng cái gì của chúng ta cũng đều đẹp hơn, đặc biệt hơn của thiên hạ rồi kêu giá trên trời! Khi chúng ta đã xem căn nhà của mình như một món hàng, chúng ta phải chấp nhận rằng món hàng nào cũng phải theo giá thị trường của nó. Đừng bao giờ lầm lẫn giữa “sentimental value” và “market value”!

4. Không cố tình giấu nhẹm những hư hại của căn nhà: Đây là một lỗi lầm gây nhiều phiền toái và tốn kém nhất cho người bán sau khi bán được nhà. Thay vì “thật tình khai báo” những khuyết điểm và hư hỏng của căn nhà với người mua trong bản “disclosure”, người bán lại cố tình che đậy hay giấu nhẹm những vấn đề này. Sau khi dọn vào ở và khám phá những sai trái này, người mua có thể thưa người bán vì đã khai báo không chính xác hay thiếu sót. Nên nhớ rằng bán “As-Is” không làm nhẹ đi trách nhiệm của người bán đối với người mua. Ngoài ra, người bán còn có bổn phận khai báo những tai nạn, trộm cướp hay những cái chết không vì lý do tự nhiên xảy ra trong căn nhà của họ trong vòng 3 năm trước kể từ ngày bán nhà.

5. Không chủ quan hay quá tin người: Ngay cả những người từng bán nhà đôi khi quên hay sơ sót những lỗi lầm cơ bản như không đọc kĩ bản hợp đồng tức “contract” trước khi kí tên vì quá chủ quan, hay tin cậy quá đáng nơi người “agent”. Nên nhớ rằng tất cả những thỏa thuận phải viết thành văn bản tức “in writing”, chứ không thể nói khơi khơi được. Bạn cũng nên yêu cầu người “agent” của bạn viết một bản “transaction timeline” để bảo đảm mọi việc tiến triển theo đúng thời gian hạn định sau khi nhà đã vào hợp đồng.

Hy vọng “5 Không Mới” này cộng với “5 Không” của số báo ra ngày 19 tháng 2 sẽ giúp các bạn thành công trong việc bán nhà theo diện bình thường. Mọi việc sẽ dễ dàng hơn nhiều nếu quý bạn biết “chọn mặt gửi vàng” khi tuyển chọn một người “listing agent” dồi dào kinh nghiệm và đặt sự thành tín lên hàng đầu.

Andrew Nhân Lưu (DRE #01400203), một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với tôn chỉ “Committed To Serve Your Best Interests In Real Estate”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” và bán nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này

source

Viet Tribune Online