Tuesday 23 February 2010

Bong bóng cao ốc Trung Quốc nguy cơ nổ tung


Thứ ba, 23/2/2010, 17:40 GMT+7

Trong khi giá thuê cao gấp nhiều lần so với thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ phòng trống ở các cao ốc Bắc Kinh lên đến trên 22% và đang gia tăng ở một số địa phương khác trong cả nước.

Tòa tháp 74 tầng China World Tower 3 sẽ mở cửa ngay năm nay, khiến nguồn cung trên thị trường cao ốc văn phòng cho thuê càng thêm thừa mứa. Ảnh: BusinessWeek.

Bong bóng nhà đất Trung Quốc đang là đề tài được báo chí thế giới quan tâm khai thác, đặc biệt sau khi nhiều thông tin cho rằng một phần đáng kể vốn từ chương trình kích cầu hàng trăm tỷ đôla đã chảy vào thị trường bất động sản khiến giá cả nhiều nơi sốt nóng. Theo BusinessWeek, không ít trong số 1.400 tỷ USD vốn ngân hàng cung ứng cho nền kinh tế năm 2009 đã được vay để đầu tư, xây dựng các tòa nhà chọc trời hay các khu thương mại.

Từng kiếm bộn từ các đợt sốt nhà đất ở Los Angeles cho tới Tokyo và nổi tiếng mát tay tư vấn cho nhà đầu tư, Jack Rodman đang muốn chứng minh bong bóng bất động sản tại Bắc Kinh có nguy cơ nổ tung. Số liệu của Rodman cho thấy một nửa các khu thương mại của thành phố đang trống rỗng, không có khách thuê. Rodman còn chuẩn bị hẳn chùm ảnh chụp 55 tòa cao ốc văn phòng trống chỗ để minh chứng cho nhận định của mình. Ngoài số này, còn cả tá khu khác vắng khách mà ông chưa có đủ thời gian chụp hết.

"Tôi mang theo những bức ảnh này để cho mọi người thấy thị trường đang thừa mứa nguồn cung tới mức nào", Rodman nói. Công ty Global Distressed Solutions do ông làm chủ tịch đang tư vấn cho các nhà đầu tư về thị trường bất động sản Trung Quốc.

Với lượng vốn khổng lồ chảy từ ngân hàng, các tòa nhà mới thi nhau mọc lên, bất chấp tỷ lệ phòng trống vẫn ở mức cao và tiếp tục gia tăng ở nhiều địa phương. Riêng tại Bắc Kinh, tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê lên đến 22,4% trong quý III năm ngoái, cao thứ 9 trong số 103 thị trường mà hãng môi giới CB Richcard Ellis (CBRE) khảo sát. Con số này còn chưa tính tới những dự án sắp hoàn công và chuẩn bị khai trương thời gian tới như tòa tháp 74 tầng cao nhất Bắc Kinh mang tên China World Tower 3.

Quan điểm của Rodman được nhiều chuyên gia chia sẻ. James Chanos, sáng lập viên quỹ đầu tư Kynikos Associates tại New York cho rằng quả bóng bất động sản Trung Quốc đang ngày càng phình to và thật khó để mà xì hơi một cách êm ả.

Rodman keeps a slide show of 55 unoccupied office buildings in Beijing Nelson Ching/Bloomberg
Rodman có một bộ sưu tập 55 bức ảnh chụp các tòa nhà văn phòng còn trống chỗ ở Bắc Kinh. Ảnh: Bloomberg.

Các nhà quản lý Trung Quốc biết rõ nguy cơ này nên đang cố gắng kiểm soát dòng tiền làm bong bóng phình to thêm. Hôm 27/1, Ủy ban Giám sát Ngân hàng Trung Quốc đã kêu gọi các ngân hàng kiểm soát tín dụng và phải tuân thủ nghiêm ngặt chính sách cho vay với bất động sản. "Rõ ràng là nhà chức trách Trung Quốc đang cố gắng đưa tín dụng vào khuôn khổ sau thời gian tăng trưởng nóng", Stephen Roach, Chủ tịch Morgan Stanley châu Á nói với BusinessWeek.

Hôm 12/2, lần thứ hai trong năm, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc lại nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc với thông điệp khuyến cáo các ngân hàng thận trọng hơn với những khoản lỗ tiềm ẩn. Động thái này cũng khiến lượng vốn khả dụng trong ngân hàng giảm đi đáng kể, qua đó làm chậm dần tốc độ tăng trưởng tín dụng. Giờ đây, vài chuyên gia kinh tế đồn thổi nhau rằng nhiều khả năng Chính phủ Trung Quốc sẽ tăng giá đồng nhân dân tệ so với đôla Mỹ lần đầu tiên kể từ tháng 7/2008. "Có vẻ như họ sắp quyết định điều chỉnh tỷ giá", Jim O'Neill, chuyên gia kinh tế trưởng của Goldman Sachs tại London nói.

Trong trường hợp Bắc Kinh không thể làm dịu tình hình và bong bóng bất động sản nổ tung, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng sẽ gia tăng. Nếu giá nhà đất giảm 10%, số nợ xấu trong mảng cho vay cầm cố bất động sản ở Thượng Hải sẽ tăng gấp 3 lần, theo tính toán của cơ quan quản lý nơi đây. Thiệt hại có thể nặng nề hơn người ta nghĩ bởi một phần không nhỏ vốn cho các doanh nghiệp nhà nước vay sản xuất kinh doanh đã được dùng để đầu tư vào bất động sản, theo ông Charlene Chu, chuyên gia phân tích của Fitch Ratings ở Bắc Kinh nhận định.

Tuy nhiên, cũng có chuyên gia cho rằng những lo ngại nêu trên hơi thái quá. Dù đưa ra tỷ lệ phòng trống ở mức cao, hãng CBRE vẫn cho rằng con số này bắt đầu giảm và khách thuê đang gia tăng tại những tòa nhà chất lượng tốt nhất, nhờ kinh tế Trung Quốc đã phục hồi và đang tăng trưởng ổn định trở lại. "Có thể lúc này người ta nhìn các khu cao ốc rồi bảo tình trạng phòng trống khó có thể cải thiện, nhưng 12-18 tháng tới chúng lại kín chỗ cho mà xem", Chris Brooke người đứng đầu CBRE khu vực châu Á nói.

Trong lúc này, các chủ dự án vẫn tiếp tục cho ra những tòa nhà mới. Ngay năm nay, dự kiến Bắc Kinh sẽ có thêm khoảng 1,2 triệu mét vuông văn phòng mới, tăng 13% so với năm ngoái, theo tính toán của hãng tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle.

"Chúng tôi lạc quan về triển vọng 2010. Trung Quốc đang dẫn đầu đà phục hồi kinh tế thế giới với một viễn cảnh vô cùng tươi sáng", Zhong Rongming, Phó tổng giám đốc Công ty China World Trade Center nói. China World Trade Center là đơn vị phát triển tháp China World Tower 3 với số vốn đầu tư 965 triệu đôla.

Một phần trong số 55 khu còn trống khách mà ông Rodman ghi nhận được. Ảnh: BusinessWeek.
Một phần trong số 55 khu còn trống khách mà ông Rodman ghi nhận được. Ảnh: BusinessWeek.

Không ít dự án mới được triển khai với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương. Phía Đông Bắc Kinh, các quan chức hy vọng tăng gấp đôi quy mô của khu vực có tên gọi Central Business District mặc dù tỷ lệ trống nơi đây lên tới 35%. Financial Street Holding, mà cổ đông lớn nhất có liên quan tới cơ quan chính phủ, đang lên kế hoạch phát triển thêm gần 1 triệu mét vuông văn phòng mới, khởi công ngay năm nay.

Chừng một dặm về phía Đông quảng trường Thiên An Môn, 5 tòa tháp của trung tâm tài chính Minsheng vẫn gần như trống rống sau hơn một năm mở cửa mời khách thuê. Xuống dưới khu vực được mệnh danh là Phố Tài chính (Financial Street), người ta sẽ thấy ngay tòa tháp 17 tầng kết cấu bê tông kính (tòa số 9, ảnh bên) hoàn toàn chưa có khách thuê. Dưới phía Nam, khu số 12 và 16 trong ảnh là tháp đôi 18 tầng China Life Plaza, luôn luôn trong tình trạng tắt đèn. Trong khi đó, tháp đôi 18 tầng (số 20 và 22) của Ngân hàng Thông tin, bụi bẩn bám đầy các cửa ra vào, và sảnh được dùng làm khu trông giữ xe đạp.

Khu nhà số 8, may mắn thay, đã có người thuê. Dịp Tết nguyên đán vừa rồi, một công ty có tên China Huarong Asset Management đã trưng phù hiệu công ty, treo đèn lồng đỏ chúc mừng năm mới. Hình ảnh này tưởng như có thể trấn an những ai đang lo ngại về bong bóng bất động sản, song nếu biết ngành nghề kinh doanh của Huarong, hẳn người ta sẽ không dám vui mừng. Nhiệm vụ chính của công ty này là: chuyên bán nợ xấu của các ngân hàng.

Song Linh

source

http://www.vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/02/3BA18F69/

Thursday 4 February 2010

Làm short sale bao lâu, có lợi không?


January 30, 2010


Trina Võ

Thưa cô Trina, tôi đang cố gắng làm loan modification 4-5 tháng nay mà chưa thấy họ trả lời gì cả? Tôi tính đi tính lại thấy giữ nhà thật ra không có lợi nên muốn bỏ nhà cho nhà băng kéo hay làm short sale cho rồi. Trina nghĩ làm short sale phải mất thời gian bao lâu và có lợi hay không? Cám ơn Trina. MINH

Thưa anh Minh, kể từ ngày 1 Tháng Giêng, năm nay, tất cả những chủ nhà nào đang bị khó khăn trả tiền nhà, đã bị từ chối xin giảm tiền nhà (loan modification), không còn tiền để giữ căn nhà của mình nữa hoặc không muốn giữ căn nhà vì đã mất giá quá nhiều đều có thêm một lối thoát mới nhanh chóng và hữu hiệu hơn để giải quyết vấn đề khó khăn tài chánh của mình. Luật mới của tiểu bang California bắt buộc tất cả các ngân hàng trong tiểu bang phải trả lời cho chủ nhà biết là có đồng ý cho chủ nhà bán nhà dưới giá nợ (short sale) hay không trong vòng 21 ngày.

Hình Minh Họa. Getty Images


Đặc biệt hơn, khi hồ sơ làm short sale đã có đầy đủ chi phí cho việc bán nhà (closing costs), các ngân hàng có 4 ngày để quyết định có đồng ý hay không tất cả chi phí bán nhà trong bảng ghi chi tiết lệ phí cho escrow, chi phí title và chi phí cho nhân viên địa ốc. Nếu sau 4 ngày ngân hàng không quyết định, bảng chi phí này sẽ thành hiệu lực và ngân hàng phải chấp nhận tiếp tục bán nhà này với tất cả chi phí đã ghi. Đây là một bước tiến đột phá mà các vị dân biểu của tiểu bang đã làm để cứu chủ nhà cũng như giúp giải quyết tình hình nhà cửa bị mất giá hiện nay, nhất là giúp làm tăng thêm việc làm cho tiểu bang. Đẩy nhanh vấn đề làm short sale đem đến nhiều điều lợi cho chủ nhà và xã hội. Một trong những điều lợi thiết thực nhất là giúp giảm thiểu sự ảnh hưởng xấu lên điểm tín dụng, giúp chủ nhà có thể mua nhà lại nhanh hơn, cũng như giúp cho người mua có được căn nhà giá rẻ nhanh chóng hơn.

Giảm thiểu ảnh hưởng xấu lên điểm tín dụng: Theo thông thường, trước khi tiến hành làm short sale, chủ nhà thường hay bị trễ tiền trả tiền nhà một vài lần. Có nhiều chủ nhà không trả nổi 4, 5 tháng để đợi xin giúp đỡ. Việc trễ tiền nhà đã làm xấu đi điểm tín dụng của chủ nhà, cứ mỗi lần trễ tiền nhà là mất đi vài chục điểm tín dụng. Sau khi làm short sale xong, hồ sơ điểm tín dụng của chủ nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, không bị mất điểm nặng lắm so với việc bị phá sản (bankruptcy) hoặc để nhà bị kéo (foreclosure).
Hiện nay, một số ngân hàng vẫn chấp nhận cho chủ nhà làm short sale mà không cần phải trễ tiền nhà và đồng ý tha nợ cho chủ nhà, nghĩa là không đòi chủ nhà phải trả số tiền thiếu khi bán nhà dưới giá nợ. Miễn là không có nhiều tài sản và có những lý do chính đáng như: mất việc làm, bị bệnh nặng, bị ly dị, bị tai nạn, nhà bị mất giá và có nhiều căn nhà phải trả tiền nhà ... Sau khi làm short sale xong, chủ nhà ráng trả tiền thẻ tín dụng và các món nợ khác đều đặn đúng hẹn thì sẽ cải thiện tình hình điểm tín dụng của mình nhanh chóng hơn.

Giúp mua nhà lại sau 2 năm: Công ty Fannie Mae và Freddie Mac, 2 công ty mua bán nợ nhà lớn nhất nước Mỹ và hiện nay được quản lý và điều hành bởi chính phủ liên bang, đã ra thông báo là đồng ý cho các chủ nhà đã xin làm short sale mua lại nhà sau 2 năm miễn là có công ăn việc làm ổn định để có thể trả tiền nhà mỗi tháng. Điểm tín dụng chỉ cần 640 trở lên là có thể mua lại nhà mới theo các chương trình của chính phủ.

Giúp cho việc mua nhà được nhanh chóng hơn: trong 2 năm vừa qua, từ khi thị trường địa ốc bị sụp đổ, các ngân hàng thường hay khó khăn khi chấp nhận cho bán nhà short sale. Người đi mua nhà thường phải đợi từ 2 đến 6 tháng mòn mỏi. Đa số các khách mua nhà phải bỏ cuộc vì không đợi được lâu. Còn các nhân viên địa ốc, khi tiến hành làm short sale cho thân chủ, thường không liên lạc được nhanh chóng với ngân hàng để biết kết quả hồ sơ của mình, chỉ biết ngồi đợi, trong nhiều trường hợp căn nhà đã được đưa ra bán đấu giá mà chủ nhà vẫn không hay biết. Tuy nhiên, với dự luật mới vừa được thông qua, người đi mua nhà hoặc chủ đầu tư có thể chủ động hơn với thời gian của mình. Trung bình việc mua được nhà hay không sẽ xảy tra trong vòng 1 tháng theo luật qui định. Việc này sẽ làm tăng thêm lượng khách hàng mua nhà short sale trong tương lai, sẽ giúp ổn định tình hình mất giá nhà của tiểu bang.

Tóm lại, xin bán nhà dưới giá nợ là một cách hợp pháp để thoát được nợ nhà của mình vì được sự hỗ trợ của chính phủ tiểu bang và liên bang. Anh Minh cung nhu nhung quí vị chủ nhà, sau khi đã cố gắng hết khả năng của mình để giữ căn nhà mà vẫn phải vất vả mỗi tháng để đi mượn nợ trả tiền nhà hoặc lấy thẻ tín dụng để trả tiền nhà, nên suy nghĩ đến sự chọn lựa thiết thực này. Sự căng thẳng và bế tắc tài chánh lâu ngày, cộng với việc bị kéo nhà khi hết khả năng trả nợ sẽ để lại tâm lý không tốt cho chủ nhà và cho cả vợ lẫn chồng. Tiến hành bán nhà dưới giá nợ sẽ giúp quí vị sẽ giải quyết sự bế tắc của mình một cách chủ động hơn để còn tập trung sức lực làm việc để kiếm tiền lo cho gia đình và bảo vệ hạnh phúc gia đình của mình, và nhất là làm lại cuộc đời sau 2 năm.

Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com hoặc cell phone là 408-828-7714.
**************
source:
Viet Tribune Online