Sunday 25 December 2011

Giảm thuế lợi tức nhờ mua nhà


Giảm thuế lợi tức nhờ mua nhà
Thursday, December 22, 2011 2:08:33 PM



Ngô Ðồng

Nếu hỏi trên đời này có cái gì làm cho người Mỹ thích nhất, tôi tin rằng khỏi phải đóng thuế. Sưu cao thuế nặng ở đây chỉ trốn thoát sau khi người ta nhắm mắt lìa đời.

Còn ít ngày nữa là sang năm mới, mọi người sẽ nhận được tấm W-2 rồi lục tục khai thuế lợi tức. Hạn chót là 15 tháng 4 như thường lệ.

Ðối với những người mua nhà lần đầu, người ta cũng hình dung ra những lợi ích về thuế nhờ làm chủ căn nhà. Nhờ nó mà được giảm thuế nhưng có thể có những thứ tốn kém người ta không nắm vững nên bỏ qua, mất cơ hội lấy lại thêm một ít tiền thuế lợi tức đã đóng cho chính phủ.

Không phải chỉ có tiền lời trả cho ngân hàng hay nhà tài trợ cho món tiền vay mua nhà là được dùng để chống lại thuế. Nhiều thứ khác liên quan đến vụ vay nợ và cũng được coi như tiền lời để người mua nhà cộng chung vào với tiền lời khi làm hồ sơ thuế lợi tức.

Ðiểm (Points)

Ðiểm (Points) là khoản tiền mà người mua trả cho ngân hàng hoặc công ty tài trợ cũng được khai ra để chống lại thuế lợi tức nếu phí tổn này được dùng để giảm mức tiền lời (interest). Mỗi một điểm là 1% của số tiền vay nợ.

Thí dụ, vay số tiền $300,000 thì 1 điểm là $3,000.

Lãi suất trên thị trường là 4%, nếu người mua nhà muốn lãi suất là 3.5% hầu số tiền trả nợ hàng tháng thấp hơn, nhà tài trợ đòi người xin vay nợ trả trước một số điểm (thật tình cũng là tiền lời trả trước). Số tiền này được cộng vào với tiền lời (mortgage interest) để khai thuế.

Thông thường, không mấy ai trả trước loại tiền này trừ phi dự tính ở rất lâu dài trong căn nhà mình mua. Lấy lại số tiền này đòi hỏi thời gian nhiều năm.

Ðể biết đích xác số tiền trả “điểm” có nên hay không, cần phải làm 2 con tính, một với lãi suất bình thường và một với lãi suất giảm xuống nhờ trả trước “điểm.” Lấy số tiền trả cho “điểm” chia cho số tiền sai biệt giữa hai mức trả nợ này sẽ ra số tháng phải ở trên căn nhà mà lấy lại tiền trả “điểm” khi mua.

Nên nhớ là lệ phí vay nợ, tiếng Mỹ gọi là “origination fee” tức là một thứ tiền dịch vụ mà công ty tài trợ hay ngân hàng đòi để cho vay tiền, sẽ không được liệt kê trên hồ sô thuế để giảm thuế.

Thêm nữa, nếu “điểm” được trả khi người chủ nhà tái tài trợ lại món nợ của căn nhà, số tiền này không được trừ hết luôn một lần vào năm sau khai thuế, mà phải chia đều ra làm 30 năm hay 15 năm tùy chương trình vay nợ. Trường hợp bán nhà trước thời hạn 15 năm hay 30 năm, chủ nhà có thể liệt kê phần tiền “điểm” chưa trừ hết ở kỳ khai thuế vào năm bán nhà (hoặc vào năm làm tái tài trợ món nợ thêm lần khác).

Tiền lời kể từ ngày được chấp thuận cho vay (Pro-rated Mortgage Interest)

Khi mua nhà, tùy vào lúc nào trong tháng mà thủ tục giấy tờ hoàn tất và nhận nhà để dọn vào, người mua nhà phải trả số tiền lời cho nhà tài trợ từ khi họ chấp thuận cho vay số tiền này. Số tiền này có thể không nhìn thấy trên tờ giấy báo cuối năm mà nhà tài trợ hay ngân hàng gửi cho con nợ để khai thuế, nó nằm trên bản kết toán mua bán nhà (Real Estate Settlement Statement). Nhiều người rất hay quên khoản này.

Tiền thuế bất động sản trả trước (Pro-rated Real Estate Tax)

Tương tự như vậy, trên bản kết toán mua bán nhà cũng có khoản tiền thuế bất động sản mà người mua phải chia với chủ nhà. Cũng vì người ta chỉ cầm tờ giấy báo số tiền lời đã trả của ngân hàng hay công ty tài trợ để khai thuế, không mở hồ sơ hợp đồng mua nhà ra xem để khai thuế nên số tiền này cũng dễ bị sót.

Tiền lời vay xây nhà

Với những người vay tiền để cất nhà mới thì tiền lời trả cho ngân hàng đương nhiên được khai ra để trừ thuế (Construction Loan Interest) tuy nhiên thời gian xây cất không được kéo dài quá hai năm trước khi quý vị gọi đây là nhà ở chính (principal residence).

Tiền phạt trả dứt nợ sớm

Ðối với một số chương trình tài trợ mà nhà tài trợ đặt điều kiện trong bản hợp đồng là nếu con nợ trả dứt món nợ trước khi đáo hạn, con nợ sẽ phải chịu một số tiền phạt. Số tiền này có thể tương ứng với một số tháng tiền lời. Số tiền phạt, nếu quý vị phải trả, cũng được khai ra để trừ thuế lợi tức.

Tiền bảo hiểm món nợ

Nếu quý vị vay tiền vào các năm 2007, 2008 hay 2009 mà quý vị lại vay qua Tổng Cục Gia Cư FHA (Federal Housing Agency), Cục Cựu Quân Nhân VA (Veterans Administration) hay Tổng Cục Gia Cư Nông Thôn (Rural Housing Agency), quý vị có thể liệt kê số tiền trả bảo hiểm món nợ (private mortgage insurance) trên hồ sơ khai thuế để giảm thuế như được định nghĩa trong Mục 2 của đạo luật 'Home Protection Act of 1998' bắt đầu có hiệu lực từ ngày 20 tháng 12, 2006.

Giảm thuế nhờ tiền lời trả cho ngân hàng hay công ty tài trợ

Ðại đa số người thọ thuế đều không hội đủ điều kiện để khai Phụ Bản A (Schedule A) kèm theo bản khai thuế lợi tức chính Form 1040 nếu không nhờ có số tiền lời trả cho ngân hàng hay công ty tài trợ khi mua nhà.

Nếu không có khoản chước giảm này giúp chống lại thuế lợi tức một cách hiệu quả, rất có thể rất nhiều người không tính tới chuyện mua nhà. Khi mua nhà, ngoài chuyện làm chủ ngôi nhà mình ở với gia đình, mỗi năm giảm được hàng ngàn đô la tiền thuế. Ðây là lợi ích thiết thực đã kích thích người ta mua nhà nên bất cứ các kế hoạch cải cách thuế vụ nào đòi bãi bỏ khai tiền lời mua nhà đều bị tổ chức Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ với hơn một triệu hội viên vận động chống đối kịch liệt. Ðụng đến khoản này coi như đụng đến nồi cơm của họ.

Tiền lời mua nhà, theo luật lệ hiện hành, người thọ thuế được liệt kê trên hồ sơ thuế lợi tức lên đến $1 triệu đô la chừng nào người ta vay tiền từ một nhà tài trợ để mua, tái tài trợ, xây dựng căn nhà để ở và dùng căn nhà này bảo đảm cho món nợ.

Người viết bài viết này không phải là chuyên viên thuế vụ và cũng không phải luật sư về thuế mà chỉ căn cứ trên các tài liệu và kiến thức tổng quát để trình bày vấn đề có tính cách chung. Vị nào có nhu cầu sâu hơn, nên tới các chuyên viên thuế vụ (CPA) và các luật sư để nhờ tư vấn.

source
Nguoi-Viet Online

Saturday 17 December 2011

Bảo hiểm nhà của hãng nào cũng giống nhau?



(VienDongDaily.Com - 15/12/2011)
Theo giới chuyên viên nếu không cẩn thận, người chủ nhà có thể trả bảo phí cao hơn mà lại được bồi thường ít hơn. Nó cũng chẳng khác gì thị trường bảo hiểm xe hơi.
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Mua bảo hiểm cho căn nhà của các hãng bảo hiểm đều chẳng có gì khác nhau để phải mất thời giờ lựa chọn? Vì họ phải cạnh tranh nhau, bảo phí tương tự nhau và bồi thường cũng như nhau, phải không?
Đó là lập luận bình thường cũng không ít chủ nhà để che giấu sự làm biếng thay đổi hay khảo giá, đặt các câu hỏi cần thiết hầu đem lại lợi ích thiết thực cho mình. Theo giới chuyên viên nếu không cẩn thận, người chủ nhà có thể trả bảo phí cao hơn mà lại được bồi thường ít hơn. Nó cũng chẳng khác gì thị trường bảo hiểm xe hơi. Nếu không khéo khảo giá, lựa chọn hãng bảo hiểm và chương trình bảo hiểm, thiệt thòi về phần mình cũng dễ xảy đến.
Theo một cuộc nghiên cứu về thị trường bảo hiểm nhà được một đại học Luật ở Chicago công bố gần đây, bản hợp đồng bảo hiểm nhà của các hãng bảo hiểm khác nhau đã bồi thường cho chủ nhà hoàn toàn khác nhau về số tiền. Dữ kiện nêu ra từ cuộc nghiên cứu cho thấy những khác biệt trong các bản hợp đồng đã không được các người chủ nhà hiểu biết rành rẽ.
Sự hiểu lần căn bản, có thể đến từ điều hiểu biết chính yếu là các hợp đồng bảo hiểm đều dựa trên hợp đồng căn bản do một tổ chức dịch vụ bảo hiểm soạn thảo chung. Nhưng chi tiết khi đến từng hãng bảo hiểm soạn thảo và ấn định lại theo nhu cầu và chính sách của riêng mình thì lại đề ra các mức độ bảo phí, mức độ bồi thường, loại bồi thường, điều kiện bồi thường, những gì không được bồi thường, có thể khác với các bản hợp đồng của hãng bảo hiểm khác.
Trong khi những sự khác nhau đó lại có lợi cho chủ nhà trong một số trường hợp nhưng phần lớn là ngược lại, theo lời ông Daniel Schwarcz, giáo sư tại đại học luật Minnesota Law School nói với báo tài chính Wall Street Journal. Ông thấy cho cùng một loại bồi thường mà lại khác xa nhau tùy hãng bảo hiểm.
Thí dụ, một số hãng bảo hiểm bồi thường cho mỗi vụ dòng điện gây thiệt hại cho các máy móc trong nhà mỗi thứ máy lên tới 1.000 Mỹ kim, nhưng có hãng bảo hiểm chỉ bồi thường tổng cộng tối đa là 1.000 Mỹ kim cho tất cả. Một số hợp đồng bảo hiểm có bồi thường cho thiệt hại vì ẩm mốc (mold) và chì (lead), một số hãng thì không có.
Nhiều bản hợp đồng có những thứ từ ngữ hiểu khá bao quát, thành thử, người ta không biết đích xác nó ảnh hưởng thế nào đối với giới tiêu thụ. Theo ý kiến của ông Schwarcz, một số hãng bảo hiểu lớn hàng đầu nước Mỹ đã có từ ngữ trong bản hợp đồng “kém quảng đại” (less generous) so với bản hợp đồng tiêu chuẩn mà các hãng đều căn cứ vào để viết lại riêng cho mình.
Thí dụ, bản hợp đồng bảo hiểm nhà tiêu chuẩn bảo đảm chống lại “rủi ro gây thiệt hại vật chất trực tiếp cho căn nhà” (risk of direct physical loss to property). Nhưng lời lẽ trong bản hợp đồng của một số hãng bảo hiểm lớn lại viết là “rủi ro gây thiệt hại vật chất trực tiếp có tính cách tai nạn” (risk of accidental direct physical loss). Một số bản hợp đồng khác lại viết: “sự thiệt hại vật chất bất ngờ và có tính cách tai nạn” (sudden and accidental direct physical loss).
Các tĩnh từ được thêm vào có thể dễ cho người ta giải thích khác nhau để từ chối trả tiền bồi thường. Không những vậy, người ta còn thấy có những trường hợp hãng bảo hiểm từ chối bồi thường cho chủ nhà viện cớ sự cẩu thả của người này đã dẫn tới tai nạn.
Lý do dẫn đến cháy nhà chẳng hạn, nếu tìm cách đổ tội cho chủ nhà “cẩu thả” (negligence) để không bồi thường cũng không khó lắm nếu người ta cố ý.
Lấy một thí dụ khác. Một người chủ nhà đốn một cái cây cao trong vườn nhà. Ông đã lỡ để cái cây đổ sang căn nhà bên cạnh, gây nhiều thiệt hại trầm trọng. Chủ nhà có mang tội “cẩu thả” không? Tùy hãng bảo hiểm, tùy sự điều tra và kết luận.
Nói chung, từ ngữ trong một bản hợp đồng bảo hiểm rất chặt chẽ từng chữ một. Nếu chủ nhà không đọc kỹ, nhiều khi đòi bồi thường không có kết quả vì hãng bảo hiểm giải thích khác với cái hiểu của chủ nhà.
Môt thí dụ từ một vụ kiện được ông Schwarcz nêu ra để dẫn chứng.
Một cặp vợ chồng ở thành phố Eden Prairie, tiểu bang Minnesota kiện hãng bảo hiểm AllState vì không chịu bồi thường.
Cặp vợ chồng này bán căn nhà 15 tuổi của họ và một chuyên viên kiểm tra nhà được thuê tới phát hiện gỗ ẩm mục bên trong lớp vách ngoài (stucco exterior). Hãng bảo hiểm biện giải rằng trong hợp đồng có mục miễn trừ bồi thường các trường hợp hư cũ theo thời gian (exclusions for wear and tear) cũng như những hư hại do lỗi của công ty xây nhà.
Ông tòa nói rằng bản hợp đồng xác định nêu rõ sự bồi thường chỉ xảy ra khi “sự thiệt hại bất ngờ và có tính cách tai nạn”. Cái mà người chuyên viên kiểm tra nhà (home inspector) khám phá ngày hôm đó không phải “bất ngờ và có tính cách tai nạn” mà hệ quả từ rất nhiều ngày do những nguyên nhân nào khác. Bởi vậy ông tòa đã phán rằng sự hư hại nhà của cặp vợ chồng trên “không bất ngờ” xảy ra nên đồng ý lập luận của hãng bảo hiểm cho dù ông nhìn nhận người chủ nhà bất ngờ với cái gì họ nhìn thấy về sự thiệt hại của căn nhà.
Khi không có chuyện gì xảy ra, hàng năm, chủ nhà “nộp mạng” cho hãng bảo hiểm thấy có vẻ như phí tiền. Nhưng không ai biết chuyện gì sẽ xãy ra ngày mai hay vài tháng sau. Giông lốc, động đất, mưa bão, cháy, cái gì cũng có thể xảy đến. Một số tiền nhỏ mua bảo hiểm là “đầu tư” để tránh những thiệt hạo lớn hơn mà khả năng tài chính của mình rất có thể gồng không nổi.
Người viết bài này từng biết có những chủ nhà đã “mất toi” căn nhà và cả đồ đạc bên trong cho trận bão lớn ở Galveston (Texas) mấy năm trước. Nhà ở đó rẻ, giá mua có khoảng 20.000 - 30.000 Mỹ kim hai ba chục năm trước họ đã trả đứt. Mấy năm không có gì xảy ra, không ít người Việt Nam đã không mua bảo hiểm. Bão lớn xảy ra năm 2008, hàng chục chủ nhà không mua bảo hiểm đã bị sập mất nhà. Để làm lại mỗi căn nhà như thế, tốn trên dưới 150.000 Mỹ kim.
Nên đọc cẩn thận các hợp đồng bảo hiểm của căn nhà. Nếu không hiểu, nên nhờ chuyên gia luật pháp cố vấn.

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/bao-hiem-nha-cua-hang-nao-cung-giong-nhau-Rfr77GZ8.html
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
source
Vien Dong Daily