Sunday 11 August 2013

Thị trường nhà đất Mỹ cải thiện



Nhà trong thành phố Los Angeles đăng bản bán
Các phúc trình kinh tế công bố hôm thứ Năm cho thấy những cải tiến trong thị trường nhà đất và việc làm tại Hoa Kỳ.

Hiệp hội các nhà Môi giới mua bán Bất động sản nói rằng mức cầu mạnh về nhà cửa đã đẩy giá nhà lên cao hơn 12% trong vòng một năm qua, cao nhất có được trong hơn 7 năm nay.
Biểu đồ về số người xin trợ cấp thất nghiệp từ 2005 đến tháng 8 2013Biểu đồ về số người xin trợ cấp thất nghiệp từ 2005 đến tháng 8 2013

Những khó khăn nghiêm trọng trong thị trường nhà đất đã đóng vai trò  then chốt gây ra cuộc khủng hoảng kinh tế, tạo đợt sóng mất việc và tăng tỉ lệ thất nghiệp.

Bộ Lao Động Hoa Kỳ nói rằng tình trạng đó đã thay đổi. Con số người Mỹ đăng ký xin trợ cấp thất nghiệp đã sụt giảm tới mức thấp nhất trong sáu năm nay.

Phúc trình hôm thứ Năm nói rằng con số trung bình những người xin trợ cấp thất nghiệp mỗi tuần đã sụt giảm hơn 6.000 người trong tháng trước.

Việc đó đã đẩy con số trung bình những người xin trợ cấp thất nghiệp xuống 335.500 người một tuần lễ. Đây là cách để theo dõi tình trạng  thất nghiệp, chưa bao giờ thấp như vậy kể từ cuối năm 2007.

Tỉ lệ thất nghiệp Hoa Kỳ đã giảm còn 7,4% Mặc dầu đó là một cải tiến, tỉ lệ này vẫn còn trên mức 5 hay 6 phần trăm từng là tiêu chuẩn cho nhiều thập niên trước đây ở Mỹ.
source
VOA Tieng Viet

Thursday 30 May 2013

Định giá nhà thế nào cho hợp lý?



  • Written by  TRINA VÕ
  • Friday, 19 April 2013 10:55
  • font size decrease font size increase font size 
  • Print 
  • Email
Rate this item
(0 votes)
Định giá nhà thế nào cho hợp lý?
ASK TRINA
TRINA VÕ
Hi Trina, mình đang dự định bán nhà nhưng không muốn nhờ đến chuyên viên địa ốc. Trina có thể chỉ giúp cách định giá nhà cho hợp lý. Trina nghĩ bán nhà for sale by owner với lại nhờ chuyên viên địa ốc thì cái nào lợi hơn? Cám ơn Trina rất nhiều. ANH JOE
Anh Joe thân mến, bán nhà là một tiến trình kéo dài nhiều tuần lễ và cũng rất căng thẳng tinh thần. Người chủ nhà nào nếu không cập nhật mọi thứ hiểu biết để tự giúp mình nắm vững tình hình, chưa chắc đã đưa ra các quyết định đúng. Đòi bán giá quá cao không ai mua. Bán giá thấp, mình thiệt. Do đó chúng ta nên định giá niêm yết hợp lý từ đầu bởi vì niêm yết quá giá nhà sẽ nằm ỳ trên thị trường. Nếu bán dưới giá thị trường, hiển nhiên sẽ dễ bán hơn, nhanh hơn và sự thiệt hại tài chính thụôc về chủ nhà.
Các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà:
Có 3 yếu tố chính ảnh hưởng tới giá nhà là
địa điểm, tình trạng căn nhà và trang bị trong nhà.
Địa điểm là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định trị giá của bất động sản. Cùng một căn nhà như vậy cả về diện tích, kiểu dáng kiến trúc và năm xây, căn nhà này ở sát biển có thể bán với giá nhiều triệu đô la nhưng nó chỉ có thể bán được trên dưới $400 ngàn đô la ở các thành phố sâu trong nội địa, hoặc có thể rẻ hơn nữa ở các tiểu bang khác. Nếu căn nhà nằm ở khu vực được ưa chuộng (thí dụ khu vực có trường học tốt, lối xóm an ninh, sạch sẽ, mỹ thuật), dễ bán được với giá cao hơn những nơi khác. Nhà áp sát vào xa lộ khó bán hơn và mất giá hơn so với những nhà ở các khu vực khác.
Tình trạng trong nhà nếu được chủ nhà chăm sóc cẩn thận sẽ tạo ấn tượng tốt cho người đến xem nhà để mua. Một căn nhà nhếch nhác, bẩn thỉu, tối tăm, sẽ làm cho người ta sợ và bị mất cảm tình. Vì biết đâu, có thể có những thứ không nhìn thấy trong căn nhà cần phải sửa chữa tốn kém sau này. Nếu căn nhà đựơc tân trang với những tiện nghi và trang bị mới và được ưa chuộng, nhà sẽ bán được giá hơn, cũng như bán nhanh hơn.
Làm sao biết giá nào hợp lý?
Một bản phân tích đối chiếu thị trường CMA (comparable market analysis) của những căn nhà mới bán thời gian gần đây phản ảnh cho biết các căn nhà cùng khu vực với tình trạng tương tự được bán bao nhiêu. Các hiệp hội địa ốc địa phương đều có bản phân tích CMA rất chuyên nghiệp. Một số website quảng cáo bán nhà trên internet cũng có các hướng dẫn để định trị giá nhà. Nhưng cách hay nhất, thuê một chuyên viên giám định trị giá nhà (appraiser) để họ làm cho một bản tường trình, là gần với thực tế thị trường nhất. Phí tổn không là bao nhiêu so với nhiều thứ tốn phí khác.

Bán nhà bởi chủ
hay nhờ chuyên viên địa ốc?

Khi quyết định bán một căn nhà, người chủ nhà thường đứng trước câu hỏi là mình tự bán lấy nhà (for sale by owner) hay nhờ chuyên viên địa ốc đại diện. Lợi ích tiền bạc đầu tiên nhìn thấy ngay là mình không phải trả tiền hoa hồng (commission) cho ai khi tự bán lấy nhà. Trọn số tiền bán căn nhà (sau khi trừ các phí tổn thủ tục chuyển nhượng bất động sản và trả lại số nợ còn thiếu của ngân hàng) thuộc về mình.
Đa số người bán nhà trên thị trường nhờ một văn phòng địa ốc đại diện vì tự thấy không đủ hiểu biết (tình hình thị trường, thủ tục giấy tờ, kỹ thuật thương thuyết). Nhưng nếu người chủ nhà tin rằng mình có thể đủ trình độ và thời giờ để bán lấy căn nhà cho mình, thì không phải nhờ ai cả, đỡ được nhiều ngàn đô la. Nhà càng cao giá, tiền tiết kiệm được càng nhiều.
Các lợi điểm khi bán nhà bởi chủ
1 – Không phải trả tiền hoa hồng cho địa ốc viên.
2 – Mình kiểm soát và quyết định hết mọi vấn đề từ đầu tới cuối, từ khi đem nhà ra thị trường tới khi mọi thủ tục hoàn tất và trao nhà cho chủ mới.
3 – Mình gánh chịu hết tất cả lầm lẫn, sai sót, nếu có.
4 – Trường hợp nếu căn nhà mà người chủ nhà không có bao nhiêu tiền trong căn nhà (equity) thì sẽ khó hơn để bán nhà nếu thị trường gặp lúc tồi tệ, xuống giá. Phải trả tiền hoa hồng cho địa ốc viên thì có thể không đủ tiền để trả nợ cho nhà tài trợ.
5 – Chủ nhà phải tự trả lời các câu hỏi và tiếp xúc với tất cả mọi người đến xem hoặc trả giá, thương thuyết để mua.
Nhược điểm khi bán nhà bởi chủ
1 – Không có ai để cố vấn, tham khảo (luật lệ mua bán nhà cửa, tình hình thị trường, kỹ thuật thương thuyết).
2 – Chủ nhà gánh hết mọi phí tổn liên quan đến tiếp thị (quảng cáo dưới nhiều hình thức kháu nhau).
3 – Không được phổ biến rộng rãi qua hệ thống MLS (Multiple Listing Service) của Hiệp Hội Địa Ốc Địa Phương. Trong hệ thống này, tất cả các địa ốc viên là thành viên của hiệp hội phổ biến nhà mới đưa ra thị trường hoặc tìm nhà cho khách hàng. Đây là phương tiện tiếp thị hữu hiệu nhất trong việc mua bán căn nhà.
4 – Phải tự tìm, lựa chọn phương thức quảng cáo, tiếp thị và có thể không biết chắc chắn có hữu hiệu hay không.
5 – Thiếu sự tham vấn của chuyên viên, có thể chủ nhà đòi bán nhà quá giá (overprice) căn nhà sẽ khó lòng bán nổi, hoặc bán quá thấp (underprice) thì mình sẽ thiệt thòi tiền bạc.
6 – Giả sử thỏa thuận bán được căn nhà với ai, chủ nhà phải tự theo dõi mọi tiến triển của giai đoạn làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản với rất nhiều vấn đề kỹ thuật cần phải hoàn tất nhịp nhàng, đúng thời hạn. Sai chạy, có thể dẫn đến hỏng việc.
7 – Chủ nhà có thể không nắm vững luật lệ, thủ tục mua bán nhà nên bản hợp đồng mua bán để lộ nhiều sơ hở, thiếu sót. Những điều này dẫn đến nguy cơ kiện tụng, hoặc chuyện bán nhà gãy đổ giữa chừng.
Bán nhà qua địa ốc
đa số người bán nhà trên thị trường nhờ một chuyên viên địa ốc đứng đại diện, thay mặt giải quyết hết tất cả mọi vấn đề kỹ thuật  của một vụ mua bán nhà cửa vốn dĩ rất phúc tạp và đỏi hỏi nhiều hiểu biết chuyên môn.
Địa ốc viên là người phải được huấn luyện chuyên môn và phải có bằng hành nghề do một tiểu bang cấp phát sau khi đã thi đậu qua một kỳ thi. Địa ốc viên, như bất cứ ngành nghề nào, cũng có nhiều trình độ, hệ quả của hiểu biết chuyên môn và kinh nghiệm. Chính vì vậy, lựa chọn một địa ốc viên đại diện cho mình (dù mua hay bán) cũng góp phần không nhỏ vào chuyện mua bán nhà thành công hay không, nhanh hay không, xuôi chèo mát mái hay không.
Lợi điểm khi nhờ chuyên viên địa ốc đại diện
1 – Là những người có hiểu biết chuyên môn về mọi mặt mà có thể chủ nhà không có hoặc chỉ hiểu lơ mơ (tình hình thị trường địa phương, thủ tục mua bán, kỹ thuật thương thuyết, tiếp thị ...).
2 – Địa ốc viên (nếu là thành viên của hiệp hội địa ốc) tiếp thị rộng rãi, nhanh chóng căn nhà trên thị trường, đặc biệt là qua MLS. Website này được cập nhật hàng ngày và được tất cả các hội viên của hiệp hội vào xem. Tiếp thị căn nhà qua MLS là hiệu quả nhất, giúp cho cơ hội bán nhà nhanh chóng hơn.
3 – Việc bán căn nhà được thực hiện với tính chuyên môn cao, đạt hiệu quả cao và tránh được nhiều lầm lẫn.
4 – Chủ nhà không phải nhức đầu với rất nhiều loại giấy tờ mà chủ nhà có thể không nắm vững. Nhờ đó, có thể tránh được kiện tụng, một điều cũng không phải hiếm xảy ra.
5 – Địa ốc viên khuyến cáo, đề nghị chủ nhà những điều lợi nhất, bán nhà nhanh nhất cho chủ nhà trong tất cả mọi giai đoạn của chuyện bán căn nhà.
Trina thân chúc anh Joe được nhiều may mắn và sáng suốt trong quyết định của mình.
Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng.  Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com hoặc cell phone là 408-828-7714
source
  • TRINA VÕ
  • Viet Tribune

Những Hệ Lụy Khi Mua Nhà Cho Thuê


Địa Ốc & Đời Sống
Andrew Nhân Lưu

Phần Kết
 Trong bài xã luận mang tựa đề “Call Them Tiger Students.  And Get to Work.” đăng trên báo The Wall Street Journal phát hành ngày thứ Sáu, 5 tháng 4 vừa qua, tác giả Warren Kozak đề cập đến cuộc thi tuyển hàng năm vào 3 trường trung học đặc biệt tại New York; đặc biệt vì 3 trường này được xếp hàng đầu trên toàn quốc, nhiều cựu học sinh đoạt giải thưởng Nobel, và học sinh tốt nghiệp thường được nhận vào các đại học nổi tiếng nhất.  Cuộc thi tuyển gồm có 2 phần - vấn đáp và toán – và kéo dài 2 tiếng rưỡi.  Gần 28,000 học sinh lớp 8 tham dự cuộc thi tuyển này, và những em nào có điểm cao nhất sẽ được nhận vào học.  Danh sách những học sinh lớp 9 (freshmen) trong mùa Thu tới của một trong 3 trường này gồm có 9 học sinh da đen, 27 gốc châu Mỹ La tin (Latinos), 177 da trắng, và 620 gốc Á châu.  Tác giả Kozak nhận xét rằng khả năng đối đáp (verbal skills) xuất phát từ vốn liếng ngữ vựng và đọc sách từ nhỏ chứ không thể học nhồi, học nhét trong một vài tuần trước khi thi.  Thế mà những học sinh gốc Á châu có điểm vấn đáp cao lại là các em đến từ những gia đình di dân không sử dụng tiếng Anh như ngôn ngữ chính.  Điều này chứng tỏ truyền thống hiếu học, sự học hành chăm chỉ, sự quan tâm và kỳ vọng cao của cha mẹ đã giúp các em học sinh gốc Á châu đạt được thành tích tốt đẹp trong cuộc thi tuyển. 
Tôi trích dẫn bài viết này vì đa số khách mua nhà người Việt có con nhỏ đều quan tâm đến sự học hành của con cái, muốn mua nhà trong khu vực có trường học tốt (Academic Performance Index hay API của trường nằm trong khoảng điểm 800).  Tuy nhiên, trong lúc sự cạnh tranh mua nhà đang ở mức kinh khủng như hiện nay, bạn thử nghĩ để mua được nhà có trường học tốt sự cạnh tranh sẽ lên đến mức nào, đó là chưa kể đến giá bán của những căn nhà này có thể gia tăng đến 25% một cách dễ dàng.  Tôi thường khuyên các thân chủ mua nhà của tôi thay vì tìm nhà trong những khu vực có trường học tốt nên tìm nhà trong khu vực an ninh, vì trường học chỉ đóng một vai trò thứ phụ trong sự thành đạt của con cái trên đường học vấn. Các phụ huynh nên hạn chế đến mức tối đa việc xem TV, sử dụng internet, chơi games điện tử, vào Facebook, chatting, texting của con em trong những ngày trong tuần, và đòi hỏi các em dành tất cả thì giờ cho việc học hành.  Và nhất là, phụ huynh “accepted absolutely no excuses”, theo lời khuyên của tác giả Kozak.    
 Trong bài viết lần trước, tôi trình bày về một trong những hệ lụy khi mua nhà để cho thuê dựa theo bài viết có tựa đề “Rental Investment May Seem Safer Than It Really Is” của Tara Siegel Bernard đăng trên báo The New York Times phát hành ngày 29 tháng 3 vừa qua.  Tiếp theo đây, tác giả Bernard bàn về những vấn đề mà những người mua nhà đầu tư cần phải suy đi, nghĩ lại trước khi bắt tay vào việc.
 Những Rủi Ro “Nghề Nghiệp”:
 Có những rủi ro tôi gọi đùa là những rủi ro “nghề nghiệp” mà gần như không một người chủ nhà nào có thể tránh khỏi như nhà bỏ trống nhiều tháng vì không có người mướn, người mướn nhà bị mất việc không thể chạy ra tiền để trả tiền thuê, hay bạn vừa lợp mái nhà mới xong thì máy nước nóng bị hư cần phải thay ngay.  Chưa kể đến trường hợp thiên tai khi bất động sản bị bão tố tàn phá; bạn vừa mất tiền thu nhập vì không thể cho thuê, vừa phải chi phí cho những sửa chữa mà hãng bảo hiểm từ chối không chịu đền bù.  Chính vì thế, bạn cần có một quỹ dự trữ để thanh toán những phí tổn như trả tiền “mortgage” khi nhà bỏ trống trong nhiều tháng, hay để sửa chữa.
 Nghề “Landlord” Không Phải Ai Cũng Làm Được
 Làm “landlord” tức chủ nhà xem dễ nhưng không hẳn là dễ.  Bạn cần phải quảng cáo để tìm người mướn, phỏng vấn và chọn lọc những người muốn thuê nhà bằng cách “run credit checks” và dựa vào giác quan thứ sáu của bạn, thâu tiền thuê hàng tháng, sửa chữa những hư hại trong nhà (ống nước thường bị bể lúc nửa đêm khi bạn và gia đình đang đi nghỉ hè ở nơi xa!), đối phó với những người không trả hay thiếu tiền thuê, và những người phá hoại nhà, liên hệ với tòa án và “sheriff” trong trường hợp cần trục xuất người thuê nhà.  Dĩ nhiên, bạn có thể mướn một chuyên viên địa ốc làm “property manager” để đảm nhiệm một số việc vừa kể thay thế cho bạn (phí tổn từ 4 đến 10% của tiền thuê hàng tháng), tuy nhiên bạn vẫn là người phải “đứng mũi, chịu sào”.
 Tôi xin kết thúc bài viết này bằng cách nhờ một người bạn thân và cũng là thân chủ của tôi chia sẻ kinh nghiệm làm “landlord” của anh.  Anh bạn này có nhiều nhà và “fourplex” cho thuê tại San Jose và Bakersfield đã từ lâu thành thử kinh nghiệm của anh rất là quý giá.  Sau đây là bản xếp hạng “5 Điều Nhức Đầu Nhất của Landlord” của anh (nhại theo kiểu của chương trình “Late Night with David Letterman”):

 5. Gây gổ, bất hòa giữa những người thuê nhà đưa đến than phiền.
 4. Những hư hại bất ngờ, không lường trước được.
 3. Người thuê trả trễ hay không trả tiền thuê hàng tháng.
 2. Nhà bỏ trống (vacancy).
 1. Phải trục xuất (evict) người thuê nhà vì bất cứ lý do gì.      
                             
          ------------------------------------------------------------------------------------    
Andrew Nhân Lưu (DRE# 01400203) là một trong những REALTOR® và Certified Distressed Property Expert® kỳ cựu nhất của công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, Inc.  Với sự hiểu biết thấu đáo về thị trường nhà cửa tại Bay Area và những luật lệ địa ốc cộng với kinh nghiệm lâu năm về thương lượng, anh đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà  trong gần10 năm nay.  Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tạiAndrewL@TuscanyRE.com hay tại (408) 896-7388 khi quý vị có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có ý kiến đóng góp về bài viết này.  Dưới bút hiệu Lưu Nam Anh, anh cũng thường đóng góp những bài tường thuật và phê bình về các sinh hoạt âm nhạc và điện ảnh tại Bay Area cho Việt Tribune.
source
Viet Tribune

Sunday 14 April 2013

Năm loại người coi nhà open house


Năm loại người coi nhà open house
(VienDongDaily.Com - 11/04/2013)

Trong những cuộc mua bán địa ốc, những buổi mở cửa nhà mời đón khách vào xem vào ngày Chủ Nhật là một tiêu chuẩn hàng đầu. Giống như được hàm ngụ trong tên gọi “open house”, một ngôi nhà được mở cửa mời bất cứ ai biết tin có cuộc cho xem nhà như vậy, trên mạng Internet hoặc trên một mục quảng cáo in, lái xe ngang qua và đọc thấy tấm bảng open house của chuyên viên môi giới địa ốc. Tuy nhiên không phải hễ ai tới coi nhà mới cũng sẽ có thể là người mua nhà. Sau đây là năm loại người chắc sẽ đi rảo thăm căn nhà trong một cuộc mở cửa nhà đón khách vào xem.


1. Người mua thực sự
Những người này đang ở một giai đoạn nào đó trong tiến trình mua nhà. Họ đang trắc nghiệm thị trường, hoặc họ có thái độ nghiêm chỉnh và hội đủ mọi điều kiện, sẵn sàng hành động. Đối với người bán nhà, họ là những người mà bạn muốn đón vào nhà.


2. Người hàng xóm
Ông/bà hàng xóm này từ mấy năm nay cứ chờ có cớ để bước vào ngôi nhà của bạn, vì nhiều lý do khác nhau. Có thể nhà họ trông giống như nhà bạn – có thể được thiết kế bởi cùng một kiến trúc sư – và họ muốn so sánh nhà họ với nhà bạn. Cũng có lẽ còn những lý do khác khiến họ muốn vào xem. Có thể là vì ban đêm họ nghe tiếng nhạc hoặc tiếng ồn ào, và muốn xem cho biết chuyện gì xảy ra. Buổi open house của bạn cũng có thể đem lại cho người láng giềng một cơ hội để xem trong thực tế họ có được sự riêng tư đến đâu. Chẳng hạn, trong một cuộc open house của một ngôi nhà có cảnh trí đẹp ở San Francisco, một người láng giềng bước vào trong căn nhà và đi một mạch ra sàn deck ở phía sau. Trong khi đó, trong ngôi nhà hàng xóm ở bên kia sân sau, đứa con trai của người láng giềng này ngồi nơi cửa sổ. Điều xảy ra kế tiếp một cuộc đàm thoại bằng điện thoại di động, trong đó ông bố bảo đứa con trai di chuyển qua bên phải, sang bên trái, lên lầu, vân vân. Mục đích của ông bố ấy là xác định cho chính xác xem từ những điểm nào trong ngôi nhà của ông thì gia đình ông được (hoặc bị) những người láng giềng nhìn thấy. Bạn cũng sẽ gặp phải những người hàng xóm ồn ào. Họ sống ngay bên cạnh và chỉ muốn thỏa mãn sự tò mò của mình về ngôi nhà của bạn, thậm chí về chính bạn nữa.
3. Những người môi giới kiếm nhà cho khách hàng
Các chuyên viên địa ốc thường tới coi lại nhà cửa cho khách hàng của mình. Phần nhiều họ là những người chuyên nghiệp và lịch sự nhã nhặn. Dĩ nhiên, họ là ngoại lệ. Cách đây không lâu, trong phòng khách của một ngôi nhà open house có đông người vào xem, một nữ chuyên viên môi giới ngồi chễm chệ trên ghế sô-pha và nói chuyện qua điện thoại với khách hàng của mình. Bà lớn tiếng nói tóm tắt về ngôi nhà, bằng những từ ngữ không mấy hay ho. Bà nói: “Nước sơn thuộc thứ rẻ tiền, sàn nhà thiết kế lỗi thời, còn mấy phòng tắm đều cần sửa sang cập nhật lại. Đừng phí thì giờ cất công tới đây làm gì”. Khỏi cần phải nói, khi nghe câu chuyện ấy, người đại diện bên bán nhà chưng hửng. Ngay cả một số khách tới xem nhà cũng cảm thấy khó chịu. Người đại diện bên chủ bán nhà bèn lịch sự yêu cầu bà chuyên viên kia hãy ra bên ngoài mà nói chuyện.


4. Người bị mất mối làm đại diện bên bán
Trong nhiều trường hợp, một người bán nhà đã phỏng vấn nhiều chuyên viên môi giới trước khi chọn ra một người làm đại diện cho mình để bán nhà. Thỉnh thoảng các chuyên viên môi giới bỏ ra nhiều thì giờ, thậm chí chi ra nhiều tiền, cùng làm việc với một người có thể bán nhà, để giành lấy cho mình vai trò người đại diện bên bán. Hiển nhiên, không phải chuyên viên nào được phỏng vấn cũng đều giật được vai trò đại diện bên bán. Khi ngôi nhà được mở cửa đón khách vào xem, thì một chuyên viên trước đây bị hụt mất vai trò đại diện bên bán có thể tới thăm căn nhà ấy. Họ muốn biết xem người bán có tiếp nhận đề nghị nào đó do người này đưa ra trước đây hay không. Người bán có sơn căn phòng màu cam thành một màu khác đỡ chói hơn hay không, hoặc có sửa mới lại gian bếp hoặc mấy buồng tắm theo như những lời đề nghị trước đó hay không? Ngôi nhà mở có khi trở thành cơ hội cho chuyên viên mất mối ấy rảo quanh một vòng mà chẳng ai biết, vì đa số các chuyên viên môi giới đều sẽ không biết họ đã cạnh tranh với ai để giành vai trò đại diện bên bán.


5. Một người chủ cũ, hoặc một thân nhân của người này
Trong nhiều năm lo những vụ open house, một chuyên viên bận rộn với việc đại diện bên bán sẽ chắc chắn gặp phải một người trước đây từng bán căn nhà này, hoặc gặp con cái hay cháu chắt của người ấy từng lớn lên trong ngôi nhà. Những người này đến đây lại để xem ngôi nhà nay như thế nào và hồi tưởng lại cảnh cũ. Nhiều hoài niệm trở về trong một ngôi nhà xưa, và người thăm có cơ hội sống lại trong quá khứ như được tiếp đãi với những kỷ niệm. Thường thì điều đó chẳng hại gì cả. Nhưng bạn có thể gặp ông Steve nào đó là bà con với người chủ cũ, ông ta nói với người đại diện bên bán về chuyện những người bán nhà hiện nay sửa sang lại sân sau theo kiểu dễ sợ như thế nào. Tệ hơn thế nữa, bạn có thể gặp một người bà con gục đầu vào vai chuyên viên đại đại diện bên bán mà khóc nhớ bà nội bà ngoại, nhớ một người chủ trước của đương sự vừa mới qua đời.
Một chuyên viên giỏi đại diện bên bán sẽ cho bất cứ chuyện gì tương tự như vậy xảy ra trên vai mình, giữ vững một khuôn mặt cầu thủ chuyên nghiệp dõi mắt theo trái banh. Họ xin tin tức phản hồi từ những người bán nhà, và ghi nhận những lời bình luận, phản ứng và câu hỏi của những người này. Nếu bạn đang dự một dịp open house mà không có ý định mua nhà, thì có nghĩ gì cứ để trong đầu mình thôi. Hãy tỏ ra hết sức tế nhị và không gây phiền toái, và đừng làm phí thì giờ của chuyên viên đại diện bên bán – trừ khi bạn có những ý kiến phản hồi hữu ích nào đó cho chuyên viên môi giới hoặc cho chủ bán nhà.

source
Vien Dong Daily

Saturday 12 January 2013

Làm sao để ngôi nhà được đánh giá cao hơn?




Làm sao để ngôi nhà được đánh giá cao hơn?

  • Written by  Trina Võ
  • Wednesday, 09 January 2013 15:28
  • font size decrease font size increase font size 
  • Print 
  • Email
Rate this item
(0 votes)
Làm sao để ngôi nhà được đánh giá cao hơn?
ASK TRINA

Hi chị Trina, em đang muốn refinance nhưng có hơi lo lắng là giá trị căn nhà không đủ. Tuy em cũng đã bỏ tiền vô nhiều để tân trang nhà trong mấy năm qua nhưng em không biết điều đó có giúp cho giá nhà cao hơn không.  Chị Trina có thể giúp em làm sao để giá trị ngôi nhà được đánh giá cao hơn?   Cám ơn chị Trina rất nhiều. BÍCH, SAN JOSE
Bích thân mến,
Khi chúng ta muốn bán nhà hoặc xin tái tài trợ, một nhân viên giám định sẽ đến để định giá căn nhà của chúng ta. Tốt nhất là nên chuẩn bị thế nào để giữ cho ngôi nhà được chấm với một giá trị càng cao càng tốt. Theo kinh nghiệm của các giám định viên (appraiser), tốt nhất là làm sao cho nhà trông thật bắt mắt, gây ấn tượng và giữ trong tình trạng tốt.
Một số thủ thuật nhỏ đừng nên bỏ qua như:
-Giữ vệ sinh: chúng ta không nhất thiết phải kỳ cọ từng góc kẹt hoặc dọn dẹp chén bát trong chậu, nhưng điều cần thiết là làm sao trong nhà phải diệt hết dán, chuột. Không nên để thảm trong các phòng dơ bẩn, tường đầy các vệt các dấu. Những thứ này ảnh hưởng đến điểm tổng quát của căn nhà.
-Không để vườn tược cây cối um tùm, mà nên cắt tỉa cây cỏ gọn ghẽ. Làm vậy nhà chúng ta không bị đánh giá tương tự căn nhà hàng xóm đang bỏ bê chờ ngân hàng đến tịch thu.
-Lập danh sách tất cả những gì chúng ta đã tân trang thêm cho căn nhà trong 15 năm qua. Liệt kê từng thứ, ghi rõ thời gian và chi phí mỗi thứ. Nhấn mạnh cả những đặc điểm đáng chú ý nữa. Nhớ rằng có nhiều thứ giám định viên có thể vô tình không chú ý đến như mái mới thay hoặc tường mới lót thêm chất cách nhiệt. Ngay cả những cái nhỏ nhặt nhất như chậu rửa mặt mới hay bể tắm mới trét lại để không bị thấm nước.
-Không bỏ tiền vào chỗ nào không mang lại lợi ích cho đầu tư của chúng ta. Tốt nhất là nên chi vào các phần như sơn phết, thảm, đèn đuốc và các vòi nước.
-Nếu trong khu vực chúng ta ở có thay đổi, nhớ đừng quên báo cho giám định viên biết, từ công viên đến siêu thị mới mở gần nhà. Nếu địa phương quí vị được liệt kê là khu lịch sử hay nơi đáng đến thăm viếng thì cũng đừng quên báo với giám định viên.
-Giám định viên thường định giá lên xuống theo đơn vị từng $500. Nhớ lo thay vòi nước bị rò rỉ, kiếng cửa sổ bị nứt, tường bên ngoài bị mẻ, mỗi thứ có thể bị trừ $500 nếu không sửa chữa.
-Giám định viên không thích chúng ta lò dò đi theo khắp nơi như cái đuôi, tuy nhiên, để chó đi theo sủa lại càng không nên nữa. Nói chung làm sao để cho người giám định viên càng thoải mái càng tốt. Ví dụ, mở máy sưởi lên khi trời lạnh hoặc máy lạnh khi nóng, điều này cũng chứng tỏ thêm là các thứ này đều đang hoạt động tốt.
Giữ được như vậy chúng ta cứ yên trí để giám định viên làm việc.
Trina chúc Bich được nhiều may mắn.
Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com hoặc cell phone là 408-828-7714

source
VIET TRIBUNE

Sunday 23 September 2012

Nên chuẩn bị gì trước khi bán nhà?



Nên chuẩn bị gì trước khi bán nhà?

  • Written by  TRINA VÕ
  • Friday, 21 September 2012 16:02
  • font size decrease font size increase font size 
  • Print 
  • Email
Rate this item
(0 votes)

ASK TRINA


Hi cô Trina, tôi xin nhờ cô tư vấn giùm là nên chuẩn bị những gì trước khi bán nhà. Cám ơn cô Trina. Chúc cô nhiều sức khoẻ và thành công. - ANH PHONG

Thưa anh Phong, điều quan trọng trước tiên là anh nên cảm thấy sẵn sàng và nắm vững tình hình để cảm thấy vui về quyết định của mình. Sau đây là năm lời khuyên trước khi bán nhà:
Sắp sẵn giấy tờ: Rất có thể chúng ta có các giấy tờ liên quan đến bất cứ bảo hành nào của căn nhà. Những người mua tương lai sẽ muốn có những giấy tờ này. Sắp sẵn chúng để duyệt xét là một điểm tốt để bán được nhà. Chúng ta có thể cũng nên đúc kết một danh sách những địa chỉ hiện nay cho việc bảo trì hồ tắm, săn sóc vườn cỏ, và ngay cả các công ty làm công việc sửa chữa.
Thực hiện một vụ kiểm tra nhà: Ngay cả những căn nhà hầu như mới cũng có thể có sự hư hại tiềm ẩn. Hầu hết người mua trong thị trường ngày nay sẽ có một cuộc kiểm tra. Hãy chặn trước và thực hiện một cuộc kiểm tra của chính bạn để chúng ta không bị bất ngờ sau khi cuộc thương lượng diễn ra.
Thực hiện những vụ sửa chữa hoặc ước lượng phí tổn: Cuộc kiểm tra của chính minh sẽ giúp chúng ta có thời gian nhận diện những khu vực có vấn đề. Chúng ta sẽ sửa chữa chúng hoặc cho ước lượng phí tổn để sẵn sàng cung cấp cho người mua tương lai. Họ sẽ hài lòng khi thấy minh là người ngăn nắp và thanh that.
Thu xếp gọn gàng: Hãy bắt đầu xếp dọn đồ đạc ngay khi chúng ta quyết định liệt kê căn nhà của minh để bán. Loại bỏ hoặc thu dọn vài trong số các vật dụng cá nhân có hai lợi ích lớn. Trước hết, nó cho phép căn nhà của chúng ta vài chỗ thở để được dàn cảnh và dọn sạch chờ người mua tới coi. Những người mua muốn có thể coi căn nhà, không phải là những món đồ lặt vặt của minh. Thứ nhì, nó khởi sự tiến trình chuyển sang cuộc sống mới. Khi chúng ta thu dọn những món lặt vặt sẽ thấy căn nhà ngày càng cảm thấy ít quen thuộc hơn, điều có thể tốt để từ bỏ sự gắn bó.
Dàn cảnh: Điều này có nghĩa đã đến lúc phải khởi sự gia tăng sự hấp dẫn của căn nhà khi nhìn từ ngoài đường. Hãy cắt tỉa những cây to và những bụi cây nhỏ và nhặt nhạnh rác rưởi khỏi khu vườn của minh. Giữ cho sân cỏ quanh năm ở trong tình trạng sẵn sàng để trưng bày. Chúng ta cũng nên xem xét chuyện dàn cảnh những khu ngoài trời với những chậu hoa, những chiếc ghế thoải mái, và ngay cả những món đồ phụ thuộc ngoài trời, như đèn lồng, những tấm đắp nhỏ, và chén dĩa.

Trina chúc anh Phong và những quý vị đang dự định bán nhà được nhiều may mắn.

Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com hoặc cell phone là 408-828-7714

SOURCE
VIET TRIBUNE ONLINE

Wednesday 9 May 2012

Không có chuyện rót vốn cứu bất động sản



Đối với bất động sản, không có chuyện rót vốn “giải cứu”, trong khi thị trường này dù suy giảm, đóng băng nhưng giá vẫn giảm nhỏ giọt, vượt quá khả năng của phần lớn người dân.








 
Đối với bất động sản, không có chuyện rót vốn “giải cứu”, trong khi thị trường này dù suy giảm, đóng băng nhưng giá vẫn giảm nhỏ giọt, vượt quá khả năng của phần lớn người dân.


Những chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ cho thấy, trong điều kiện kinh tế khó khăn, nguồn vốn chỉ ưu tiên cho một số lĩnh vực thiết yếu, phục vụ đời sống dân sinh.

Gói tài chính không “phủ sóng” đến bất động sản

Về gói tài chính 29 nghìn tỷ đồng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp được Chính phủ xem xét theo kiến nghị của Bộ Tài chính (sẽ trình Quốc hội quyết định), thực chất là các biện pháp tác động vào chính sách thuế. Tuy nhiên, một số thông tin vừa qua chưa đầy đủ khiến nhiều người cho rằng, Chính phủ sử dụng số tiền trên để kích cầu, hỗ trợ doanh nghiệp. Thực tế, các biện pháp tác động vào thuế khác hẳn với việc sử dụng nguồn vốn để hỗ trợ doanh nghiệp cho vay với lãi suất thấp như việc tung tiền mặt trong các gói kích cầu trước đây.



Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai, gói giải pháp đưa ra để hỗ trợ doanh nghiệp dựa trên 5 nguyên tắc: Thứ nhất là đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, dứt khoát không để lạm phát quay trở lại và tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Thứ hai, hỗ trợ đúng đối tượng doanh nghiệp đang khó khăn và hỗ trợ một cách kịp thời. Thứ ba, có tính đến khả năng cân đối ngân sách nhưng đồng thời tạo điều kiện về vốn, thanh khoản cho doanh nghiệp.

Thứ tư, phối hợp tốt với điều hành chính sách tiền tệ để từng bước cắt giảm lãi suất, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Thứ năm, gắn với tái cơ cấu nền kinh tế, tái cơ cấu doanh nghiệp. Theo đó, các giải pháp hướng vào miễn, giảm, giãn thuế, trong đó giãn thuế tác động lớn nhất, khoảng 16.000 tỷ đồng (giãn thuế VAT khoảng 12.030 tỷ đồng, giãn thuế TNDN khoảng 3.000 tỷ đồng).

Tiếp tục kiên định thắt chặt tài chính với bất động sản


Mặc dù doanh nghiệp bất động sản liên tục phát tín hiệu xin “giải cứu” từ cuối năm ngoái tới nay, nhưng xét toàn diện, có rất nhiều lĩnh vực khác cần được giải cứu chứ không phải bất động sản. Vì vậy, hướng tháo gỡ là tập trung vốn tín dụng của Nhà nước vào phát triển cơ sở hạ tầng, nhất là về điện, giao thông, hỗ trợ các doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm, giảm hàng tồn kho, ưu tiên vốn tín dụng phục vụ nông nghiệp, nông thôn, sản xuất hàng xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, sử dụng nhiều lao động…

Đối với bất động sản, sự đóng băng của thị trường này liên quan trực tiếp tới hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại. Bất động sản đã trở thành thị trường siêu lợi nhuận trong thời gian dài và tỷ lệ cho vay của ngân hàng thương mại đổ ra kênh này rất lớn. Khi thị trường suy giảm, việc thanh khoản kém tạo nợ xấu gia tăng.

Tại TP HCM, có hơn 23.000 đơn vị vay vốn tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố, trong số đó có trên 1.400 đơn vị phát sinh nợ xấu, với tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ, tập trung cao nhất là lĩnh vực bất động sản, xây dựng (4.000 tỷ đồng). Vì vậy, hiện các ngân hàng đều có chương trình và tuyên bố cứu bất động sản là điều dễ hiểu, vì cứu bất động sản cũng chính là giải pháp để ngân hàng thoát nợ xấu. Trước đây, chiếm tỷ lệ nhiều nhất là các doanh nghiệp đã vay tiền của ngân hàng, huy động vốn của khách hàng để mua đất làm dự án, rồi ứng vốn của nhà thầu hoặc bằng phát hành trái phiếu chuyển đổi để xây dựng.

Tuy nhiên, không vì mối quan hệ “anh em” giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản khó khăn mà Nhà nước có những thay đổi lớn về chính sách tiền tệ. Được kỳ vọng sẽ giảm mạnh trong năm 2012 song thực tế cho đến nay, thị trường này vẫn chỉ giảm nhỏ giọt và chủ yếu ở đất nền, đất dự án. Còn lại, giá nhà đất vẫn ở mức cao, nằm ngoài tầm với của đa số người dân.

Người dân đang kỳ vọng giá tiếp tục giảm sâu. Trong khi đó, nếu tung vốn vào thị trường này sẽ đẩy giá nhà đất tăng trở lại, kéo lạm phát tăng, đó là hệ luỵ cực kỳ nguy hiểm. Do đó, chính sách thắt chặt tín dụng với bất động sản là cần thiết và cần được kiên định trong dài hạn chứ không chỉ riêng năm 2012

Theo CAND
source
http://batdongsan.vietnamnet.vn/vn/chinh-sach-quy-hoach/48618/khong-co-chuyen-rot-von-cuu-bat-dong-san.html