September 24, 2009
Andrew Lưu-Việt Tribune
Hôm thứ ba, 15 tháng 9 vừa qua, Ben Bernanke, chủ tịch của Quỹ Dự Trữ Liên Bang tức Federal Reserve hay còn thường được gọi tắt là “Fed”, đã tuyên bố 2 câu “xanh dờn” trong một buổi họp tại Brookings Institution, một “think tank” tại Washington, D.C. “I’ve seen some agreement among the forecasting community at this point that we are in a recovery.” (tạm dịch, “Tôi đã nhìn thấy sự đồng thuận trong giới tiên đoán tại ngay thời điểm này rằng chúng ta đang trong thời kỳ hồi phục.”) là câu thứ nhất. Sau đó, ông Bernanke bồi thêm một câu nữa chắc nịch hơn, “From a technical perspective, the recession is very likely over at this point.” (tạm dịch, “Dưới cái nhìn chuyên môn, sự suy thoái kinh tế gần như chấm dứt trong thời điểm này.”).
Hình Minh Họa. Getty Images
Hai câu phát biểu trên của Ben Bernanke được giới truyền thông Hoa Kỳ và quốc tế phổ biến rộng rãi khắp nơi, và được nhiều người tiếp đón một cách “hồ hởi và phấn khởi”. Tuy nhiên, trước câu hỏi của Strobe Talbott, chủ tịch của Brookings, về tình trạng thất nghiệp hiện nay với gần 15 triệu người không có việc làm, đồng nghĩa với tỷ lệ thất nghiệp gần 10% trên cả nước, ông Bernanke thú nhận, “It’s still going to feel a very weak economy for some time because many people will still find that their job security and their employment status is not what they wish it was.” (tạm dịch, “Kinh tế còn rất yếu kém trong một thời gian nữa bởi vì nhiều người nhận thấy công việc làm của họ không bền vững như họ mong đợi.”).
Riêng đối với người Việt tại vùng Nam Vịnh, có lẽ thước đo kinh tế hay nhất là ta để ý xem có bao nhiêu chương trình văn nghệ được tổ chức trong mỗi tháng. Tối thứ Bảy tuần rồi, 19 tháng 9, trong chương trình văn nghệ của VNHelp, M.C. Thanh Tùng cho biết tỷ lệ thất nghiệp tại California lên đến mức 12.2%, đồng thời lại quảng cáo về 2 chương trình văn nghệ sắp diễn ra. Điều này khiến chúng tôi mừng thầm rằng chắc chắn không có nhiều người Việt tại San Jose trong số 2.2 triệu người đang thất nghiệp tại California, vì lẽ họ phải dư tiền lắm mới có thể đi xem những ca sĩ ca không thuộc bài hay lúc nào cũng than bệnh hay than uống quá nhiều thuốc ngủ!
Mặc dù nền kinh tế của cả nước đang dần dần hồi phục, nỗi ưu tư và sợ hãi trước thảm cảnh bị xiết nhà (foreclosure) vẫn còn đè nặng trên tâm khảm của nhiều cư dân Việt tại San Jose. Điển hình là một độc giả của chúng tôi mà chúng tôi xin được dấu tên. Bà thường xuyên liên lạc với chúng tôi để tham khảo về việc sửa đổi nợ tức “loan modification”. Bà đã không trả tiền nhà “mortgage” trong 3 tháng, cũng như đã nhờ một văn phòng luật sư lo vấn đề “loan mod” cho bà. Tuy nhiên, bà vừa nhận được “Notice of Default” từ nhà băng, bà gọi chúng tôi và hỏi phải làm gì bây giờ. Chúng tôi xin trình bày một số giải đáp dưới dạng hỏi và đáp (Question & Answer tức Q & A).
“Notice of Default” là gì? Tạm dịch là “Giấy Báo Quịt Nợ”, “Notice of Default” (NOD) được nhà băng gửi bằng thư bảo đảm (certified mail) đến những người mượn nợ “mortgage” sau khi họ đã không trả tiền nhà từ 3 đến 4 tháng trở lên. Đây là bước tiên khởi của quá trình xiết nhà hay “foreclosure”. Người mượn nợ có 90 ngày, thời gian này được gọi là “period of redemption” hay có thể tạm dịch là “thời gian chuộc tội”, để trả hết số tiền thiếu hay nhà của họ sẽ bị bán đấu giá (auction) tại tòa án.
Người mượn nợ có thể làm gì sau khi nhận “NOD”? Trong thời gian 90 ngày mà nhà băng cho phép trong “NOD”, người mượn có thể nộp đơn để làm “loan mod”, kêu bán nhà dưới dạng “short sale”, hay trả hết tiền thiếu trong những tháng không trả tiền nhà để tránh bị xiết nhà.
Điều gì sẽ xảy ra nếu người mượn nợ không làm “loan mod” sau ngày thứ 90? Nếu sau ngày thứ 90 mà người mượn nợ vẫn chưa xúc tiến việc sửa đổi nợ, nhà băng (còn gọi là trustee) sẽ gửi đến “Notice of Trustee’s Sale” (NTS) và đăng tải “Thông Báo Bán Đấu Giá” này trên các nhật báo địa phương trong vòng 20 ngày. Sau 20 ngày, nếu không có gì thay đổi đối với tình trạng món nợ, căn nhà sẽ được bán đấu giá một cách công khai bên ngoài tòa án. Nếu không có người mua giá cao (high bidder), căn nhà đó trở thành “của nợ của nhà băng” tức “real estate owned” (REO), và sẽ được các công ty địa ốc đem bán (list) trên thị trường.
Người mượn nợ có thể làm gì trong thời gian 20 ngày của “NTS”? Thông thường, nhà băng cho phép người mượn nợ thanh toán hết số tiền thiếu trong những tháng không trả tiền nhà, cộng thêm phí tổn 5 ngày trước ngày bán đấu giá công cộng. Nếu người mượn nợ không hành động kịp thời, căn nhà sẽ trở thành “dĩ vãng” của người mượn nợ!
Khai phá sản Chapter 13 có giữ lại nhà hay không? Khai phá sản Chapter 13 sẽ tạm thời chận đứng việc nhà băng xiết nhà. Tuy nhiên, một khi tòa án phán quyết chấp thuận việc khai phá sản (chữ trong nghề là “debtor is discharged” và có thể tạm dịch là “người thiếu nợ được tha bổng”), nhà băng sẽ tiến hành việc xiết nhà nếu người mượn nợ vẫn còn trả trễ tiền nhà hàng tháng.
Sau khi đã được “discharged” trong việc khai phá sản Chapter 13, người mượn nợ có thể nộp đơn xin làm “loan mod” hay không? Vâng. Tuy nhiên các bạn nên làm “loan mod” trước khi khai phá sản Chapter 13 vì sẽ có lợi hơn. Các bạn sẽ có nhiều cơ hội hơn để được những điều kiện (terms) tốt hơn khi sửa đổi món nợ.
Đây chỉ là những hướng dẫn có tính cách khái niệm, nếu các bạn dự định nộp đơn để xin sửa đổi nợ hay khai phá sản, xin liên lạc trực tiếp với một văn phòng luật sư hay một văn phòng chuyên môn.
Andrew Nhân Lưu, một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này.
**************************************************
source
Viet Tribune Online
No comments:
Post a Comment