Bán nhà “short sale”

September 17, 2009

Andrew Lưu-Việt Tribune

PHẦN HAI

Sáng Chủ nhật tuần qua, thằng bé con của chúng tôi bắt đầu lớp một Việt ngữ tại trường Văn Lang. Tối thứ Bảy hôm trước, thằng bé đi ngủ hơi trễ thành thử sáng Chủ nhật phải thức dậy sớm, thằng bé có phần lừ đừ. Chúng tôi vội vàng thay quần áo cho bé và chở con đến trường. Khi đón con lúc tan trường, chúng tôi ngạc nhiên khi thấy con bỏ áo “polo” trắng với huy hiệu của trường Văn Lang vào quần một cách chỉnh tề. Chúng tôi hỏi thằng bé có phải cô giáo bảo bỏ áo vào quần hay không; thằng bé lắc đầu trả lời không và nói thêm con tự bỏ áo vào trong quần vì bắt chước những thằng bạn cùng lớp.

Nhà bán short sale. Getty Images

Điều này làm chúng tôi chợt nhớ đến những ngày mài đũng quần tại trường trung học Phan Thanh Giản tại Cần Thơ. Cứ mỗi lần vừa bước ra khỏi cổng trường hay khi ông giám thị vắng mặt, hầu như tất cả đám bạn của chúng tôi đều kéo áo bỏ ra ngoài quần vì mặc áo “đóng thùng” là cả một cực hình đối với bọn tôi, những thằng con trai mới lớn mang trong người dòng máu nổi loạn. Sống tại Mỹ đã lâu, chúng tôi đã quen với lối ăn mặc cẩu thả của dân bản xứ thành thử không bao giờ nhắc con bỏ áo vào quần. Khi nhìn con tự động mặc áo “đóng thùng” tề chỉnh như thế này, chúng tôi chợt hiểu ra rằng lý do chúng tôi ghi danh cho con học trường Văn Lang không chỉ đơn thuần học tiếng Việt, mà còn học cả nề nếp học đường Việt Nam, và có cơ hội giao tiếp với thầy cô và bạn bè người Việt.

Chúng tôi biết tại thành phố San Jose, ngoài trường Việt ngữ Văn Lang còn có nhiều trung tâm dạy tiếng Việt khác do các nhà thờ, chùa và một số cơ quan thiện nguyện tổ chức, thành thử chúng ta may mắn có được nhiều sự lựa chọn. Chúng tôi từng nghe một số phụ huynh than phiền rằng vốn liếng tiếng Việt của các thầy cô dạy thiện nguyện không dồi dào lắm, cũng như họ chưa từng được huấn luyện qua một khóa sư phạm nào cả, thành thử dạy con tiếng Việt tại nhà xem ra tốt hơn vì đỡ mất thì giờ đưa rước và có hiệu quả hơn. Chúng tôi không đồng ý với ý kiến này vì tại nhà rất khó duy trì sự đều đặn và kỷ luật, cũng như không thể nào tái tạo một không khí học đường Việt Nam.

Tiếp nối đề tài bán nhà “short sale” của tuần rồi, trở ngại lớn nhất của chủ nhà là làm thế nào để nhà băng đồng ý cho bạn bán nhà phủi nợ, chứ không đưa nhà vào “trustee’s sale”. Với sự giúp đỡ của một REALTOR® nhiều kinh nghiệm trong vấn đề “short sale”, chủ nhà cần phải thực hiện những điều sau đây: – Liên lạc trực tiếp với nhà băng hay người cho bạn vay tiền mua nhà (mortgage lender). Bạn cần phải nói chuyện trực tiếp với một nhân viên của nhà băng có đủ thẩm quyền để chấp thuận yêu cầu bán “short sale” của bạn. Bạn có thể nhờ chuyên viên địa ốc hay luật sư làm việc này cho bạn. – Cho phép nhà băng tiết lộ những thông tin về món nợ “mortgage” của bạn đến những người liên hệ. Bằng một giấy cho phép chính thức, bạn cho phép nhà băng hay “lender” được tiết lộ những thông tin về món nợ “mortgage” của bạn đến các chuyên viên địa ốc, “title company”, và những người liên hệ khác. Nếu không có giấy cho phép của bạn, nhà băng không có quyền tiết lộ những tin tức này vì chúng là những tin tức riêng tư cần phải bảo mật. – Viết một lá thư diễn tả những khó khăn tài chính mà bạn đang gặp phải. Trong lá thư được gọi là “hardship letter”, bạn giải thích cho nhà băng biết rõ những lý do nào khiến bạn không thể tiếp tục trả tiền “mortgage” hàng tháng nữa. Càng có nhiều lý do cụ thể, càng tốt. Tuy biết rằng nếu tình trạng tài chính của bạn càng khó khăn, cơ hội nhà băng chấp thuận yêu cầu bán “short sale” của bạn càng cao, bạn không nên khai man hay cường điệu quá về tình trạng của mình. – Yêu cầu chuyên viên địa ốc đại diện cho bạn viết một đánh giá về tình trạng tài chính của bạn. Bạn yêu cầu chuyên viên địa ốc viết một thẩm định về tình hình tài chính hiện tại của bạn cho nhà băng. Qua “evaluation statement” này, nhà băng hay người “lender” thấy rõ bạn không có khả năng trả hết số tiền bạn vay để mua nhà. Điều này sẽ làm nhà băng dễ dàng chấp thuận việc “short sale”, tức bằng lòng “tha” cho bạn một số tiền thiếu (short) sau khi việc bán nhà kết thúc. – Yêu cầu chuyên viên địa ốc làm một thẩm định tài chính sơ khởi về căn nhà của bạn. Chuyên viên địa ốc đại diện bạn thu thập tất cả những dữ liệu tài chính về căn nhà của bạn để đúc kết thành “preliminary financial report” về căn nhà của bạn, trong đó có giá nhà hy vọng bán được, tất cả những phí tổn liên quan đến việc bán nhà, và số tiền còn thiếu (loan balance), và những món nợ phải trả (thí dụ như thuế thổ trạch). – Yêu cầu chuyên viên địa ốc thẩm định giá nhà của bạn. Bạn yêu cầu chuyên viên địa ốc so sánh nhà của bạn với những căn nhà tương tự vừa được bán trong cùng khu vực tức làm cho bạn bảng CMA (Comparative Market Analysis). Trong bảng phân tích CMA này, giá bán của những căn nhà tương tự đã bán trong vòng 3 đến 6 tháng phải được liệt kê rõ, cũng như danh sách những nhà trong cùng khu vực đang bán trên thị trường. – Sau khi bạn chấp thuận một “offer” của người mua, bạn yêu cầu chuyên viên địa ốc chuyển “offer” này đến nhà băng để duyệt xét. Đây là lúc người mua than trời như bộng vì nhà băng, với nhiều lý do mà người bán và người mua không thể kiểm soát được, rất chậm chạp đi đến kết luận và người mua phải chờ mòn mỏi dài cả cổ.

Việc mua bán nhà “short sale” mất rất nhiều thì giờ chờ đợi; đôi khi người mua phải chờ gần 6 tháng nhưng kết cuộc vẫn không mua được nhà vì nhà băng cuối cùng quyết định “foreclose” căn nhà. Chính vì thế, nhiều chuyên viên địa ốc từ chối đại diện khách hàng mua nhà “short sale” vì tốn công vô ích. Khi bạn thành công trong việc mua nhà “short sale”, bạn phải khen thưởng chuyên viên địa ốc của bạn là tài giỏi. Tuy nhiên, bạn cũng phải tự khen chính bạn là may mắn, bởi vì “hay không bằng hên”! Andrew Nhân Lưu, một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này.

*************************************************************

source

Viet Tribune Online