Nên mua nhà foreclosure hay REO?

November 06, 2009

Nên mua nhà foreclosure hay REO?

TRINA VÕ

Thưa cô Trina, tôi rất thích đọc mục trả lời địa ốc của Trina trên báo Việt Trinbune. Hôm nay tôi có thắc mắc là có phải bán nhà theo dạng nhà băng làm chủ thì thường rẻ hơn rất nhiều so với bình thường. Theo kinh nghiệm của Trina thì khoảng bao nhiêu phần trăm khác biệt? Và mình nên mua nhà foreclosure hay REO? Cám ơn Trina. CHỊ TAM

Cám ơn chị Tam đã cho Trina câu hỏi hay và phổ biến này. Tuy nhiên vấn đề này phức tạp hơn chúng ta nghĩ. Sự chênh lệc giá của căn nhà mà nhà băng bán so với giá thị trường gọi là Forclosure Discount. Có những thị trường nhà của forclosure discount rất nhỏ hoặc không khác biệt chút nàobởi vì discount tùy thuộc vào thị trường nhà của từng vùng. Nói một cách tổng quát, càng nhiều số nhà đem ra bán trong vùng thì mức độ giảm giá càng nhiều, có thể lên đến 30 cho đến 40%. Những căn nhà khi bị forclosed, tịch thu, sẽ được đưa ra bán đấu giá. Thông thường nhà băng chỉ muốn lấy lại đủ số tiền còn nợ trên tiền loan của căn nhà. Tuy nhiên điều này không dễ dàng vì đa số những căn nhà này đều có số nợ nhiều hơn giá trị thật của căn nhà. Nếu bán đấu gía không thành công, nhà băng phải giữ lại căn nhà và lấy quyền sở hữu hay còn gọi là “real estate owned”, viết tắt là REO. Thật khó trả lời là mua nhà foreclosure hay REO cái nào lợi hơn. Một lần nữa, sự khác biệt về giá cả tùy thuộc vào thị trường và mỗi nhà băng. Có những thị trường như San Jose chẳng hạn, chúng ta có thể mua một số lượng lớn nhà REO như 100 hoặc 1,000 căn, cùng một lúc thì sẽ được giảm giá đáng kể, đấy là việc mà Trina và các anh chị đã giúp rất nhiều các nhà đầu tư ở San Jose của chúng ta. Những quý vị này đã đem về một số tiền rất dễ dàng sau khi bán lại từng căn ngay sau đó. Và trường hợp mua nhà foreclosures, chúng ta có thể mua từng căn và có thể mặc cả được giá tiền và những chi phí. Tuy nhiên có một điều mà Trina xin nhắc nhở với chị Tam và quý vị là khi đi mua nhà REO hoặc Foreclosures, chúng ta không nên chỉ chú trọng quá về giá cả mà nên nghĩ nghĩ cả về những chi phí sửa chữa, nâng cấp căn nhà trước khi dọn vào, hoặc cả chi phí trục xuất người chủ cũ ra khỏi căn nhà. Chúc chị Tam được nhiều may mắn.

Nên chọn căn nhà
có bao nhiêu phòng ngủ?
Năm ngoái Quang vừa về VN làm đám cưới, và bây giờ đang chuẩn bị đón bà xã qua Mỹ. Quang muốn dành sự ngạc nhiên cho bà xã bằng cách mua một căn nhà vừa phải để hai vợ chồng có được một tổ 1âm và bắt đầu cho một cuộc hành trình mới. Vì là lần đầu tiên mua nhà nên Quang muốn nhờ Trina cho biết ý kiến là nên lựa một căn nhà như thế nào để phù hợp cho mình. Và nên chọn căn nhà có bao nhiêu phòng ngủ? QUANG

Thưa anh Quang, Trina thiết nghĩ một ngôi nhà dù lớn dù nhỏ cũng là tổ ấm và đóng một vai trò thiết yếu trong đời sống hàng ngày của mọi người chúng ta. Và cũng là nơi phản ảnh đời sống riêng tư của mỗi người trong gia đình. Do vậy, khi đi tìm nhà, anh Quang nên chú ý vào những điểm như: ngôi nhà đó có đủ phòng ngủ, phòng tắm cho cả gia đình mình bây giờ và trong tương lai gần hay không. Kiểu dáng căn nhà có thích hợp với cách trang trí của mình sau này hoặc có đủ chỗ để chứa đồ đạc hay không. Liệu mình có cần phải thay thế hay sửa chửa những đồ dung nào trong nhà khi dọn vô. Sân trước sân sau có đủ rộng cho gia đình mình hay không? Và anh Quang cũng nên nhắm chừng xem liệu những furniture mình đang có, có phù hợp với ngôi nhà mới này hay không? Còn về số phòng ngủ, Trina nghĩ rằng cho dù mình còn độc thân hay đã có gia đình, có hoặc chưa có con, cũng đều nên chọn căn nhà có phòng dư ra để cho khách khứa, hoặc mình có thể dung làm phòng làm việc, đọc sách hoặc xem TV. Điều này cũng sẽ làm cho căn nhà của anh Quanhg cao giá hơn rất nhiều nếu sau này mình muốn bán. Bởi vì tâm lý người mua lúc nào cũng thích những căn nhà có nhiều phòng ngủ hơn. Trina chúc anh Quang được nhiều may mắn.

Quý vị đang gặp chuyện rối như tơ vò, hoặc đối đầu với tình huống khó xử, xin đừng quá lo lắng! Hãy gửi ngay những tâm sự và thắc mắc ấy về cho Trina. Trina rất mong được chia xẻ và gỡ rối cùng quý vị. Đaị chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com

November 06, 2009

Nhà bán “Short Sale” có triển vọng

ANDREW NHÂN LƯU-Viet Tribune

Sau ngày lễ Halloween, chúng ta chính thức bước vào tháng 11, tháng có ngày lễ hội quan trọng nhất trong năm của nước Mỹ. Và những ngày đầu của tháng 11 cũng nhắc cho chúng ta nhớ rằng “tax credit” lên đến $8,000 của chính phủ Obama cho người mua nhà lần đầu sẽ không còn kéo dài trong bao lâu nữa, khi “tax credit” này chấm dứt vào ngày 30 của tháng này. Có một dự luật đề nghị gia hạn “tax credit” này đang chờ sự phê chuẩn của Quốc Hội khi chúng tôi viết bài báo này, tuy nhiên chúng tôi không muốn đi sâu vào chi tiết cho đến khi nào dự luật này trở thành luật chính thức.

Hình Minh Họa. Photo Tuscany Realty

Cho đến ngày 25 tháng 7, 2009 có hơn 580 người thọ thuế nhỏ hơn 18 tuổi đã đòi “First-Time Homebuyer Credit” với số tiền tổng cộng gần $4 triệu. Người trẻ tuổi nhất đòi “credit” này chỉ mới 4 tuổi! Thông thường các hợp đồng mua bán địa ốc không áp dụng cho trẻ em dưới 18 tuổi, thành thử chúng tôi không hiểu làm cách nào những người mua nhà lần đầu trẻ tuổi này có thể mua nhà một cách hợp lệ được. Sở thuế IRS đang xét lại hơn 100,000 hồ sơ mà họ nghi là có gian lận trong việc đòi “tax credit” để xem ai phải trả lại tiền và đóng phạt. Không biết em bé 4 tuổi mua nhà lần đầu sẽ trả lời sao khi bị IRS hỏi thăm sức khoẻ!
Trong khi đó, giá nhà tiếp tục đi lên trong 3 tháng liên tiếp, với giá nhà tại vùng San Francisco-Oakland-Fremont lên 2.8 phần trăm trong tháng 8, cao đứng hàng thứ hai sau Minneapolis, theo bảng báo cáo Case-Shiller Home Price Index của công ty Standard & Poor cho quý ba vừa được phổ biến. David M. Blitzer, tổng quản trị của Standard & Poor, tuyên bố rằng tuy giá nhà có gia tăng, nhưng sự chấm dứt của “tax credit” vào cuối tháng này và viễn ảnh của số người thất nghiệp gia tăng trong cuối năm sẽ có ảnh hưởng xấu đến giá nhà. Giá nhà tại Silicon Valley không được liệt kê trong Case-Shiller Index vì San Jose-Sunnyvale-Santa Clara không nằm trong danh sách của 20 vùng thành thị lớn nhất của Hoa Kỳ.
Gần đây, hầu hết các chuyên viên địa ốc, trong đó có chúng tôi, đều rất ngán ngẫm khi nghe đến 2 chữ “short sale” vì đụng vào “short sale” phần nhiều không đi đến đâu cả, chỉ tổ tốn thì giờ vô ích mà thôi. Khi chủ nhà bán nhà “short sale”, nhà băng phải chịu lỗ một số tiền vì số tiền thâu vào từ việc bán nhà, sau khi đã trừ hết những phí tổn của việc bán nhà, thấp hơn (short) so với số tiền nợ mà chủ nhà còn thiếu nhà băng; chính vì thế, nhà băng có toàn quyền quyết định tối hậu trong việc bán chác. Thành thử, chúng ta không lấy làm lạ khi thấy nhiều người mua nhà “short sale” phải đeo đuổi hàng 6 tháng hay hơn, và cuối cùng nhà băng từ khước “offer” của họ.
Nhưng bây giờ tình hình bắt đầu thay đổi, nhà băng quyết định lẹ làng hơn, nhiều nhà “short sale” sang tay nhanh hơn, và triển vọng bộ Ngân Khố sẽ nhảy vào can thiệp đã hâm nóng lại thị trường “short sale”. Thật vậy, từ tháng 9 năm rồi cho đến tháng 3, khoảng 600 nhà bán “short sales” đã sang tay trong mỗi tháng tại 9 quận của vùng Bay, chiếm khoảng 9 phần trăm số nhà bán. Trong tháng 4 và tháng 5, số nhà bán “short sale” thành công đã leo lên con số 700 căn, và kể từ sau đó đã trồi lên khoảng từ 900 đến 1,000 căn trong mỗi tháng, chiếm khoảng 14 phần trăm số nhà bán. Tuy nhiên, trong thực tế con số này chắc chắn cao hơn vì nhiều nhà bán “short sale” nhưng lại không đề như thế trong Multiple Listing Service (MLS).
Nhiều chuyên viên địa ốc cũng nhận xét rằng các nhà băng bắt đầu có thái độ tích cực và nhanh nhẹn hơn khi ngồi vào bàn thương lượng. Lý do dễ hiểu là nhà băng tiết kiệm được nhiều hơn khi bán nhà “short sale” thay vì xiết nhà (foreclosure).
Đối với chủ nhà, bán nhà “short sale” tuy đồng nghĩa với “bỏ của chạy lấy người” nhưng hậu quả dễ thở hơn nhiều khi so với bị “foreclosed”. Chẳng hạn như Fannie Mae đòi hỏi những chủ nhà bị xiết nhà phải đợi ít nhất là 5 năm trước khi có thể mua nhà khác, trong khi chỉ đòi hỏi 2 năm chờ đợi (hay ngắn hơn nữa nếu chủ nhà không hề trả tiền nhà trễ) trong trường hợp “short sale”.
Nhiều nhà băng còn bước thêm một bước chủ động bằng cách quyết định ở giá nào họ sẽ bằng lòng bán “short sale”. Đôi khi họ cho biết con số này, đôi khi họ giữ bí mật. Trường hợp những nhà bán “short sale” đã có giá bán do nhà băng quyết định được liệt kê là “Lender pre-approved short sale” trong MLS, và dĩ nhiên việc mua bán cũng sẽ nhanh hơn rất nhiều. “Đây là con số mà dựa theo đó chúng tôi quyết định sẽ chấp nhận offer nào,” Dave Sunlin, phó giám đốc đặc trách về địa ốc của Bank of America, phát biểu như thế. Tuy nhiên, BofA giữ giá bán bí mật vì muốn bán được giá cao nhất. Trong khi đó, Wells Fargo lại tiết lộ giá bán đối với những căn nhà bán “short sale” thuộc quyền sở hữu của nhà băng này. Wells Fargo và JP Morgan Chase khuyên các chủ nhà nên cho nhà băng biết sớm việc bán nhà “short sale” để nhà băng quyết định giá bán cũng như chuẩn bị hồ sơ một cách kịp thời. Về mặt chính quyền, trong tháng 5 bộ Ngân Khố cho biết sẽ đơn giản hóa thủ tục bán nhà “short sale” và cho tiền khích lệ: $1,500 cho chủ nhà, $1,000 cho “loan servicers”, và $1,000 cho chủ nợ thứ nhì. Kế hoạch này lẽ ra đã được áp dụng từ lâu.
Với một viễn ảnh đầy hứa hẹn như vừa nêu trên, chúng tôi hy vọng việc mua nhà “short sale” sẽ không tốn nhiều thì giờ vô ích cho người mua như trước đây. Việc quan trọng nhất mà người mua nhà “short sale” cần phải làm là lựa chọn một chuyên viên địa ốc nhiều kinh nghiệm về vấn đề “short sale” để đại diện cho mình trong việc tìm kiếm một “good buy” trong thời gian ngắn nhất.[ANL]

Andrew Nhân Lưu, một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với tôn chỉ “To serve clients’ best interests is my SOLE purpose of doing business.”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” trong thời gian gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này

source

Viet Tribune