Ảnh hưởng khác biệt giữa bán nhà Short sale và để nhà bị Foreclosure?

July 17, 2009

Ảnh hưởng khác biệt giữa bán nhà Short sale và để nhà bị Foreclosure?

Trina Võ

Câu hỏi của anh Minh:
“Xin Trina giải thích giùm những ảnh hưởng khác nhau giữa hai trường hợp bán nhà Short sale và bị Foreclosure”.

Cám ơn anh Minh đã đặt cho Trina câu hỏi rất phổ biến này, câu trả lời ngắn gọn là nên cố gắng làm short sale thay vì bị kéo nhà (foreclosure).
Ðể giúp quý vị chủ nhà hiểu rõ hơn về sự khác nhau giữa bán nhà dưới giá nợ và bị kéo nhà, Trina xin trình bày một chút về vấn đề luật kéo nhà của tiểu bang California. Nước Mỹ có hai loại kéo nhà (foreclosures: Một là Non-judicial Foreclosure, và hai là Judicial Foreclosure). – Loại thứ nhất được dùng khi ngân hàng sử dụng quyền bán nhà “power of sale” đã được ghi sẵn trong giấy nợ nhà, Deed of Trust. Quyền này cho phép ngân hàng lấy lại nhà nhanh hơn, trong vòng hơn bốn tháng, nhưng không được đòi thêm tiền nợ từ chủ nhà nếu bị bán lỗ. – Loại thứ hai, Judicial Foreclosure, cho ngân hàng kiện chủ nhà để có sự đồng ý của tòa cho phép tịch thu nhà. Với phương pháp này thủ tục kéo nhà lâu hơn, nhiều khi cả năm, nhưng ngân hàng có quyền tiếp tục đòi tiền nợ với chủ nhà gọi là “deficiency judgment,” số tiền còn nợ lại với ngân hàng sau khi đã bán lỗ căn nhà.
California là tiểu bang của Non-judicial Foreclosure vì vậy ngân hàng sẽ không kiện tụng đòi nợ sau khi đã kéo nhà vì họ đã chọn cái quyền “power of sale” lấy lại nhà nhanh hơn.
Thông thường khi chủ nhà ngưng trả tiền nhà chừng hai hoặc ba tháng, ngân hàng sẽ gọi điện thoại hoặc gởi giấy về cho chủ nhà để thông báo vấn đề trễ tiền nhà. Nếu không có sự phản hồi của chủ nhà ngân hàng sẽ tiến hành gởi giấy kéo nhà. Trong tiểu bang California, vấn đề kéo nhà được chia ra làm hai giai đoạn. Giai đoạn đầu sẽ gởi giấy thông báo kéo nhà Notice of Default (NOD), nếu chủ nhà không tìm cách giữ căn nhà sau 90 ngày, giai đoạn thứ hai là gởi giấy thông báo bán đấu giá căn nhà gọi là Notice of Trustee Sale (NTS). Lúc này chủ nhà có 21 ngày để mua lại căn nhà. Nếu không có gì thay đổi, căn nhà sẽ được bán đấu giá. Phần đông ngân hàng là người mua lại căn nhà này, gọi là REO (real estate owned) hoặc là bank owned property. Phương pháp bán nhà dưới giá nợ (short sale) thì nhanh và dễ hơn. Khi không còn khả năng trả tiền nhà, thông thường chủ nhà đã bị trễ tiền nhà hai hoặc ba tháng và không còn tài sản gì giá trị cả, chủ nhà sẽ xin phép ngân hàng cho bán nhà short sale dưới giá nợ của ngân hàng. Nếu ngân hàng cảm thấy không bị lỗ quá, họ sẽ đồng ý cho bán nhà dưới giá nợ. Sau đây là là sự khác biệt ảnh hưởng đến tín dụng của chủ nhà giữa short sale và foreclosure theo luật hiện nay.
Ảnh hưởng đến mua nhà trong tương lai
Nếu chủ nhà chỉ có một căn nhà đang ở, cố gắng và thành công trong tiến trình bán nhà dưới giá nợ, ngân hàng sẽ cho chủ nhà mua nhà mới lại trong vòng 2 năm theo yêu cầu của Fannie Mae. Còn nếu để bị kéo nhà thì 5 năm sau mới được mua nhà. Nếu chủ nhà là nhà đầu tư, có hơn 1 căn nhà, mà làm thành công việc xin bán nhà dưới món nợ, thì cũng được mua nhà lại sau 2 năm. Nhưng nếu để bị kéo nhà thì 7 năm sau mới được mua nhà.
Ảnh hưởng đến tín dụng
Khi trả trễ tiền nhà, những tháng trễ sẽ hiện lên trên bảng điểm tín dụng (credit report), mỗi lần như vậy bị mất khoảng chừng 50 điểm. Và nếu xin bán nhà dưới món nợ thành công thì sẽ được ghi trong bảng điểm tín dụng là “Paid in full” hoặc là “Negotiated.” Sẽ bị ảnh hưởng từ 12 đến 24 tháng. Ngược lại nếu để bị kéo nhà, sẽ bị mất chừng 250 đến 300 điểm, và sẽ bị ghi vô bảng điểm tín dụng hơn 5 năm và sẽ nằm trong bảng tiểu sử cá nhân (public record) lên đến 10 năm. Ví dụ, chủ nhà có điểm tín dụng trung bình là 680 điểm. Nếu bán nhà dưới món nợ thành công thì sẽ bị mất chừng 100 điểm còn lại 580 điểm. Nhưng nếu bị kéo nhà sẽ bị mất 300 điểm, còn lại chừng 380 điểm. Chủ nhà sẽ rất khó mua hàng liên quan đến tín dụng trong thời gian dài.
Ảnh hưởng đến việc làm
Trong các công ty liên quan đến tài chánh hoặc quốc phòng, các chủ nhân thường hay coi qua bảng điểm tín dụng để sàng lọc trong việc nhận thêm nhân viên hoặc thăng chức cho nhân viên. Bán nhà dưới giá nợ không bị ghi trong bảng điểm tín dụng cho nên các chủ hãng không dùng nó trong việc sàng lọc nhân viên. Ngược lại việc bị kéo nhà và chữ “foreclosure” nằm trong bảng tín dụng sẽ ảnh hưởng không tốt cho nghề nghiệp của người chủ nhà, chưa kể đến việc sẽ bị đuổi việc nếu đang lo những công việc “nhạy bén” của công ty.
Ảnh hưởng đến việc trả nợ cho ngân hàng
Thông thường sau mỗi lần bán nhà dưới giá nợ thành công, ngân hàng ký giấy đồng ý không tiếp tục đòi nợ chủ nhà và gởi giấy xóa nợ 1099 đến cho chủ nhà và Sở Thuế IRS. Chủ nhà không còn phải lo lắng về tiền nợ ngân hàng. Ngược lại, trong những tiểu bang cho phép ngân hàng làm Judicial Foreclosure, ngân hàng tiếp tục đòi nợ cho đến khi nào chủ nhà trả lại tiền nợ. Nhiều lúc, số tiền này cộng lại nhiều hơn lúc đầu vì ngân hàng phải trả tiền lệ phí cho tòa, tiền luật sư, tiền lo giữ căn nhà, v.v…
Ảnh hưởng đến tâm lý chủ nhà và tình hình địa ốc địa phương
Khi tiến hành bán nhà dưới món nợ, chủ nhà chỉ bị làm phiền bởi những người muốn mua nhà khi họ vô coi nhà. Sau đó nếu mọi việc trôi chảy, chủ nhà sẽ tranh thủ dọn ra theo thời hạn qui định trong hợp đồng. Chủ nhà thường có thời gian chủ động trong việc dọn ra chỗ mới. Nhưng nếu để nhà bị kéo, ngân hàng thường xuất hiện đột ngột, dán giấy thông báo đuổi ra khỏi nhà.
Trong nhiều trường hợp, ngân hàng lấy đồ đạc của chủ nhà bỏ ra ngoài đường làm cho chủ nhà bị hoảng loạn hơn. Nhiều khi chủ nhà lại bị tòa cho cảnh sát đến đẩy họ ra khỏi nhà. Cộng thêm, mỗi căn nhà bị kéo sẽ ảnh hưởng nặng đến những căn nhà xung quanh, không tốt cho cộng đồng.
Về vấn đề trả thuế cho tiền nợ, tất cả số tiền ngân hàng tha nợ sẽ được báo cáo lên sở thuế IRS và sẽ được coi như là income của chủ nhà. Tuy nhiên, năm 2007 Tổng Thống Bush đã ký thành luật được gọi Forgiveness Debt Relief Act of 2007 để giúp chủ nhà xóa nợ này mà không cần phải trả thuế. Dự luật thuế này hiệu lực từ Tháng Giêng năm 2007 đến Tháng Mười Hai 2009.
Luật này cho phép tất cả người nào có một căn nhà chính (primary residence) được khỏi phải khai thuế lên đến 2 triệu cho vợ chồng và 1 triệu đô nếu khai thuế riêng sau khi đã được ngân hàng xóa nợ. Tất cả các chủ nhà có 2 căn nhà trở lên, hoặc đã dùng tiền tái tài trợ để đầu tư làm ăn, mua xe hoặc đã dùng số tiền đó ngoài mục đích sửa chữa nhà, làm tăng giá trị căn nhà, thì không được giúp giảm thuế trong chương trình này. Tuy nhiên, nếu quý vị chủ nhà chứng minh được mình có nhiều nợ (debts) hơn tài sản (assets) thì có thể xin Sở Thuế giảm tiền đóng thuế. Quý vị chủ nhà nên tham khảo thêm với luật sư địa ốc hoặc chuyên gia khai thuế của mình để nắm rõ thêm vấn đề.
Vì những mặt tiêu cực ở trên trong việc bị kéo nhà, chính phủ đang khuyến khích chủ nhà tiến hành xin bán nhà dưới món nợ sau khi không còn khả năng tài chánh để giữ căn nhà. Quý vị chủ nhà nên nhanh chóng liên lạc với ngân hàng để xin bán nhà dưới món nợ. Ðồng thời liên lạc ngay với các nhân viên địa ốc có kiến thức hoặc kinh nghiệm về vấn đề short sale để tiến hành rao bán căn nhà. Nhân viên địa ốc sẽ hướng dẫn chủ nhà cách thức tiến hành xin bán nhà. Trong hai cái “tệ hại” quý vị nên chọn cái ít tệ hại hơn vì biết đâu sự cố gắng này sẽ giúp cho quý vị chủ nhà sớm ổn định lại cuộc sống để có được khả năng mua lại nhà sau này.

Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả những khúc mắc về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng có quá lo lắng, hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viêc địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho rất nhiều quí vị giảm xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua nhà short sale, hoặc bank owned với giá thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là trinav@tuscanyre.com hoặc cellphone là 408-828-7714

source

Viet Tribune Online