Sunday, 11 April 2010

Những Điều Cần Biết Khi Mua Nhà “Short Sale”


April 09, 2010


ANDREW NHÂN LƯU/Việt Tribune

Thấm thoát mới đó đã đầu tháng Tư rồi, lần này “dừng bước giang hồ” để dùng bữa ăn trưa tại Sunflower Caffé, một nhà hàng tại Sonoma nổi tiếng với những món ăn nhẹ, chẳng hạn như “smoked duck breast sandwiches” thật tuyệt vời với rượu “pinôt noir”, trên đường chúng tôi đi thử rượu và ngắm hoa oải hương (lavender) tại Sonoma vào cuối tuần qua nhân dịp lễ Phục Sinh. Rất tiếc oải hương chưa ra hoa lúc này vì còn đến hai tháng nữa người ta mới có thể chiêm ngưỡng màu tím ngút ngàn và hương vị đằm thắm của oải hương trong nắng gió. Người ta thường nói rằng “time flies when we have fun,” nhưng chúng tôi không tin rằng tất cả chúng ta thật sự “have fun” trong tình hình kinh tế không lấy gì làm sáng sủa như hiện nay.

nhà được công ty Tuscany Realty list bán tại San José.


Bên cạnh tin hãng Apple bán được hơn 300,000 iPads trong ngày đầu ra quân khi người mua, dù không biết ất giáp về máy này như thế nào, đứng xếp hàng rồng rắn cả đêm để hãnh diện trở thành những người đầu tiên mua được máy điện toán này; tin xưởng sản xuất xe hơi Nummi tại Fremont đóng cửa sau 25 năm hoạt động dưới hình thức liên doanh giữa GM và Toyota và sa thải khoảng 4,700 công nhân làm chúng ta cảm thấy hụt hẫng và lo lắng về tương lai của các ngành sản xuất (manufacturing) tại Silicon Valley sẽ đi về đâu.
Nhớ lại những năm đầu của thập niên 80 của thế kỷ 20 khi người Việt tỵ nạn ồ ạt kéo về Bay Area để kiếm sống, cảnh “chồng tech, vợ ly” rất phổ biến trong những gia đình người Việt chân ướt, chân ráo mới đến từ các trại tỵ nạn với chồng làm “technician”, và vợ làm “assembly” tại các hãng sản xuất “semiconductor” đang phát triển mạnh. Thời vàng son của “hi-tech boom” quả đã qua rồi!
“Fast forward” về tuần lễ đầu của tháng 4, 2010 khi hạn chót để khai thuế và “$8,000 tax credit” cho người mua nhà lần đầu đang mỗi ngày một đến gần hơn. Chúng tôi biết rất nhiều người mua nhà sẽ “lỡ chuyến tàu” (miss the boat) không hưởng được “tax credit” này từ chính quyền Obama, trừ phi họ đang tiến hành mua nhà “bank owned” hay nhà bán bình thường (regular sale). Hiện tại, những nhà bán dưới dạng “short sale” chiếm đa số trên thị trường, và thông thường mất từ 60 đến 90 ngày để nhận được sự chấp thuận (short sale approval) từ nhà băng (lender) của người bán, với điều kiện mọi chuyện đều xuôi chèo mát mái. Trong diễn tiến của bất cứ cuộc mua bán bất động sản nào, từ mà mọi người trong cuộc rất sợ phải nghe là “nấc cụt” tức “hiccup”, một uyễn từ trong giới địa ốc để ám chỉ những trục trặc bất ngờ. Hiện nay, “hiccups” xảy ra rất thường xuyên, nhất là tại 2 “cửa ải” định giá nhà (appraisal) và mượn được nợ (mortgage loan approval). Chính vì thế, người mua nhà bằng tiền mặt (all cash offer) lúc này được các “listing agents” xem trọng như là James Cameron, tức “King of the World”!
Bên cạnh thời gian chờ đợi từ 60 đến 90 ngày như vừa nói trên, người mua nhà “short sale” cần để ý đến một vài điều sau đây:

1- Trả tiền thêm cho chủ nợ thứ hai: Trong một số trường hợp, vì không “ăn đồng, chia đủ” chủ nợ thứ nhất (first lienholder) và chủ nợ thứ hai (second lienholder) của người bán không đạt được thỏa thuận trong vấn đề chia chát tiền bán nhà thành thử chủ nợ thứ hai làm eo sách, chỉ bằng lòng bán “short sale” nếu người mua trả cho họ một số tiền khi đóng hồ sơ. Kẹt một nỗi là nhiều nhà băng của người mua lại không bằng lòng việc này, thành thử đưa đến tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Giải pháp “trả chui” tiền (under the table) cho chủ nợ thứ hai có thể khiến người mua phạm tội “loan fraud”. Tốt nhất, “agent” của người mua nên tìm hiểu trước người bán có bao nhiêu chủ nợ. Lý tưởng nhất vẫn là một chủ nợ. Đôi khi người bán có 2 món nợ từ cùng một nhà băng (món nợ thứ hai cũng có thể là HELOC tức “home equity line of credit”). Để giải quyết vấn đề, đôi khi người bán bằng lòng trả số tiền này, hay hai “agents” của người bán và người mua “hùn” nhau trả, tùy theo sự thỏa thuận giữa mọi người. Điều quan trọng vẫn là làm gì thì làm, mọi chuyện phải minh bạch giấy trắng, mực đen và được kê khai trên tờ HUD-1.

2-Trả tiền công cho người lo hồ sơ “short sale”: Đôi khi người mua bị bắt buộc phải trả tiền công cho người lo thủ tục giấy tờ để nhà băng của người bán bằng lòng bán “short sale”. Những người này được gọi là “short sale negotiators” và chi phí này thường được kê rõ trên “MLS listing”. Đôi khi, chi phí này được trừ từ tiền “commissions” của 2 người “agents”. Cũng như trường hợp bên trên, ai trả tiền không thành vấn đề, vấn đề là bất cứ món tiền nào sang tay cũng phải được kê khai trên tờ HUD-1.

3-Tầm quan trọng của tờ “Short Sale Addendum”: Đây là một văn bản quan trọng nhằm bảo vệ người mua nhà “short sale”. Trong phần A, người mua nêu rõ trong bao nhiêu ngày, chẳng hạn như 90 ngày, họ bằng lòng chờ đợi để nhận được sự chấp thuận bán “short sale” từ nhà băng của người bán. Trong phần B.1, người mua đánh vào ô (mark checked) để xác định rằng ngày người mua nhận được “short sale approval” từ nhà băng mới được xem là ngày đầu tiên giao kèo mua bán có hiệu lực. Tương tự, trong phần B.2 người mua đánh vào ô (mark checked) để xác định rằng cũng từ ngày ấy họ có 3 ngày để gửi “deposit check” (“check” thật chứ không phải là “copy” như khi nộp “offer”) đến công ty “title” để bỏ vào “escrow”. Xin chú ý rằng có một số trường hợp người bán hay “listing agent” đòi hỏi người mua bỏ tiền “deposit” vào “escrow” ngay sau khi người bán chấp thuận “offer” của người mua. Lý do là vì người bán muốn biết chắc rằng người mua thật sự “serious” muốn mua nhà và sẽ không rút lui bỏ cuộc nửa chừng. Thật sự làm như thế người mua không mất mát gì (ngoài tiền lời mà số tiền “deposit” có thể mang lại) bởi vì tiền nằm trong “escrow” không mất đi đâu cả, nhưng bù lại cơ hội chủ nợ của người bán bằng lòng bán “short sale” sẽ cao hơn nhiều.

4-Cung cấp dữ kiện cá nhân của người mua: Trong một số trường hợp “short sale”, đặc biệt là khi người chủ nợ của người bán là Bank of America, một số dữ kiện cá nhân của người mua phải được cung cấp để người “listing agent” có thể tiến hành thủ tục mua bán “short sale” trên “website” của chủ nợ của người bán. Những dự kiện ấy bao gồm địa chỉ, số điện thoại, ngày sanh và 5 con số đầu của số an sinh xã hội (SSN).

Qua phần trình bày trên, hẳn quý bạn đã thấy rằng việc mua nhà “short sale” hàm chứa rất nhiều khó khăn và cạm bẫy. Chính vì thế, quý bạn cần lựa chọn một “agent” nhiều kinh nghiệm trong việc mua nhà “short sale” và “bank owned” để giúp bạn đưa ra những quyết định đúng đắn. Khi một “agent” tận tâm, năng nổ, nhiều kinh nghiệm và đáng tin cậy làm việc cho bạn, điều này có nghĩa là bạn đã thắng được nửa trận đánh rồi còn gì.

Andrew Nhân Lưu (DRE #01400203), một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với tôn chỉ “Committed To Serve Your Best Interests In Real Estate”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” và bán nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này.
source
Viet Tribune Online

No comments:

Post a Comment

Post a Comment