Vũ Đức Hiền
Kiếm tiền trong kinh doanh địa ốc gồm đủ mọi thứ người, từ những nhà tài phiệt cỡ Donald Trump đầu tư hàng tỉ đô la đến ông Tư, cô Ba chỉ có ít chục ngàn gối đầu giường.
Nhiều tiền đầu tư miếng lớn, ít tiền chộp miếng nhỏ. Ai khéo vận dụng cái đầu, có tầm nhìn, có kiến thức, đều có cơ hội kiếm tiền trong địa ốc bất kể nhiều hay ít tiền bỏ ra đầu tư.
Theo một cuộc khảo cứu mới đây dựa vào các cuộc phỏng vấn được thực hiện nhiều nơi trên đất Mỹ tổng cộng chừng 1,000 người mua nhà được lựa chọn như những người tiêu biểu, người ta thấy số người mua nhà để đầu tư gần đây nhiều gấp đôi 7 tháng trước.
Bản khảo cứu người mua nhà của tổ chức tiếp thị địa ốc Move.dot.com thấy cứ 1 trong 8 người mua nhà hồi Tháng Mười 2009 vừa qua là người mua nhà đầu tư. Gọi là đầu tư vì người mua này không dùng làm chỗ ở cho mình và gia đình mình. Họ mua để cho thuê rồi sau đó, một thời gian sau, khi thị trường lên giá, đem bán kiếm lời. Nếu nhà hư hỏng nhiều, có thể họ mua được rẻ rồi bỏ tiền sửa chữa. Nếu thấy có lời ngay, họ có thể bán nhưng cũng có thể giữ đó, cho thuê một thời gian rồi tính sau. Tất cả đều tùy thuộc vào tình hình thị trường.
Tỉ lệ người mua nhà đầu tư nêu ở trên đã gia tăng đáng ngạc nhiên vì hồi Tháng Ba 2009, cứ 20 người mua nhà thì mới có một người mua nhà đầu tư.
Nguyên tắc mua nhà đầu tư, ai cũng biết, mua lúc giá nhà xuống thấp nhất và thị trường bắt đầu leo lên cao hơn. Ai vô phúc mua vào lúc thị trường sắp sửa tuột dốc mà không biết, thì mệt.
Theo cuộc khảo cứu nói trên, cứ 4 người mua nhà trên thị trường thì có một người mua nhà bị ngân hàng xiết nợ. Trong số các người mua nhà bị ngân hàng xiết nợ, tỉ lệ người mua nhà đầu tư lại chiếm đến 42%.
Những người mua nhà đầu tư thường trả trước (downpayment) những số tiền lớn, hoặc trả dứt luôn nên cơ hội dành mua được nhà trong rất nhiều trường hợp, cao hơn những người mua nhà để ở.
Tường trình khảo cứu của Move.dot.com nói 13% những người mua nhà đầu tư muốn giữ căn nhà cho thuê một thời gian, 11% nói muốn sửa chữa rồi bán lại ngay kiểu ăn xổi. Đáng lưu ý là 17% lại nói mua rồi cho bà con anh em ở đó, khi nào có giá sẽ bán.
Vì hàng triệu căn nhà được các ngân hàng chủ nợ bán tháo cho nhanh, giá bán luôn luôn thấp hơn giá trị thị trường khoảng 20%. Nhưng ở những khu vực thị trường tồi tệ, tỉ lệ này còn giảm nhiều hơn nữa. Nếu tìm cách tiếp cận trực tiếp được với bộ phận quản trị tài sản của ngân hàng chủ nợ, cơ hội mua được giá thuận lợi thấp nhiều hơn giá trị thị trường. Nguyên tắc là nhà tài trợ muốn bán thật nhanh. Họ ôm căn nhà càng lâu bao nhiêu, họ phải chịu nhiều thứ chi phí kéo dài, từ tiền thuế bất động sản, tiền bảo hiểm, tiền bảo trì căn nhà và vườn cỏ, gas, điện, nước, v.v...
Bởi vậy, nguyên tắc căn bản được giới đầu tư địa ốc áp dụng là khi mua, họ phải mua được căn nhà rẻ hơn giá trị của nó trên thị trường ít nhất 20% thì mới đáng công.
Vẫn theo cuộc khảo cứu trên, giới đầu tư địa ốc tin rằng ngành địa ốc đang từ từ hồi phục chứ không còn tuột dốc mãi nữa. Có đến 73% những người được phỏng vấn tin nhà sẽ tăng trị giá 10% hay nhiều hơn trong vòng 5 năm. Lại có những người còn tin rằng trị giá nhà có thể gia tăng hơn 20% chứ không phải ít.
Những người mua nhà đầu tư là những người theo dõi tình hình thị trường rất sát. Họ biết có rất nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường, hoặc chủ nhà bán căn nhà dưới món nợ với sự chấp thuận của chủ nợ. Họ cũng biết giá nhà đang nhích lên cao hơn vì lãi suất đang rất thấp và chính phủ cho tín thuế mua nhà nhằm kích thích tiêu thụ đã hấp dẫn thêm rất nhiều người đi mua nhà, thay vì tiếp tục ở thuê. Nếu không mua vào thời gian này, đời chờ thêm nữa thì cơ hội kiếm tiền lời nhiều sẽ giảm đi.
Dĩ nhiên, đầu tư nào cũng có những nguy cơ và bấp bênh của nó. Không ai biết chắc tương lai tháng sau, năm sau, 5 năm sau thị trường sẽ về đâu. Dựa vào các kinh nghiệm của những chu kỳ suy thoái và hồi phục kinh tế trước đây, địa ốc bao giờ cũng là cái sườn và cái đầu tầu kéo cả nền kinh tế nước này leo dốc.
Theo một bản tường trình của Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ gần đây nhất, số ngôi nhà bán được trên thị trường trong Tháng 10-2009 đã gia tăng 24% so với cùng thời gian này của năm 2008.
Sao lại có tình trạng nhảy vọt như vậy?
Theo kinh tế gia Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng kiêm phó chủ tịch NAR, lý do đầu tiên là rất nhiều người vội vã mua nhà cho kịp với hạn chót 30/11/2009 trước khi hết hạn lấy tín dụng mua nhà (homebuyer tax credit) nếu như nó không được triển hạn. Vì nhiều đề nghị thúc giục cũng như kỹ nghệ địa ốc chưa trụ nổi, Quốc hội đã không những triển hạn tín thuế mua nhà lần đầu $8,000, lại còn cho tín thuế $6,500 những ai đã có nhà rồi mà muốn mua đổi nhà khác.
Yếu tố thứ hai là giá nhà tuy không còn tuột dốc nữa nhưng vẫn chưa tăng lên nhanh. Một phần vì nhà bị xiết nợ còn quá nhiều trên thị trường, loại nhà này thường được bán với giá thấp hơn giá thị trường nên dìm giá nhà của khu vực xuống. Nhờ vậy, nếu giá nhà còn thấp, nhiều người mới có cơ hội mua nổi khi khả năng tài chính và công việc làm chỉ vừa đủ để mua nhà ở mức thấp.
Nếu dựa trên con số trung bình thì giá nhà trên toàn quốc vẫn còn thấp hơn hồi năm ngoái 7%. Nhưng nếu tính riêng từng khu vực thị trường, tỉ lệ này còn cao hơn.
Thứ ba, lãi suất tài trợ địa ốc cũng đang ở mức vô cùng thấp. Bản khảo cứu hàng tuần hồi cuối tuần qua của Freddie Mac cho thấy, lãi suất chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định chỉ có 4.71%. Một năm trước, lãi suất của chương trình này lên tới 5.53%. Lãi xuất hiện tại đang ở mức thấp nhất trong suốt 38 năm qua.
Một số nhà tài trợ mà chúng tôi khảo sát riêng ở quận Cam thì lãi suất của họ chỉ có 4.625%. Bao giờ cũng vậy, lãi suất ở quận Cam và nói chung cho khu vực phía nam California là một thị trường lớn nên lãi suất luôn luôn thấp hơn lãi suất trung bình cả nước. Các nhà tài trợ cạnh tranh để dành thị phần, lãi suất thấp hơn nhiều nơi khác là điều dễ hiểu.
Một bản tường trình khác của công ty tiếp thị địa ốc ZipRealty cho biết, nhà tồn đọng trên thị trường trong Tháng 11-2009 đã giảm đi 2.4% so với Tháng Mười trước đó. Nhưng nếu so sánh với một năm trước, nhà tồn đọng trên thị trường đã giảm tới 28%.
Khi nhà tồn đọng trên thị trường càng ít, tình hình thị trường càng sôi động hơn. Những chỉ dấu nói trên đã là yếu tố kích thích cả người mua nhà để ở cũng như giới đầu tư địa ốc. Nếu không mua lúc này, khó có cơ hội nào tốt hơn.
Lãi suất vô cùng thấp, giá nhà còn rất thấp, sẽ không ngừng ở đây để đợi mãi. Những ai đã lỗ vốn khi “lỡ dại” lao đầu vào thị trường ba bốn năm trước và đã mất tiền, bây giờ là cơ hội có thể gỡ lại.
************
source
VIEN DONG DAILY
No comments:
Post a Comment