Trong khi giá thuê cao gấp nhiều lần so với thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ phòng trống ở các cao ốc Bắc Kinh lên đến trên 22% và đang gia tăng ở một số địa phương khác trong cả nước.
 |
| Tòa tháp 74 tầng China World Tower 3 sẽ mở cửa ngay năm nay, khiến nguồn cung trên thị trường cao ốc văn phòng cho thuê càng thêm thừa mứa. Ảnh: BusinessWeek. |
Bong bóng nhà đất Trung Quốc đang là đề tài được báo chí thế giới quan tâm khai thác, đặc biệt sau khi nhiều thông tin cho rằng một phần đáng kể vốn từ chương trình kích cầu hàng trăm tỷ đôla đã chảy vào thị trường bất động sản khiến giá cả nhiều nơi sốt nóng. Theo BusinessWeek, không ít trong số 1.400 tỷ USD vốn ngân hàng cung ứng cho nền kinh tế năm 2009 đã được vay để đầu tư, xây dựng các tòa nhà chọc trời hay các khu thương mại.
Từng kiếm bộn từ các đợt sốt nhà đất ở Los Angeles cho tới Tokyo và nổi tiếng mát tay tư vấn cho nhà đầu tư, Jack Rodman đang muốn chứng minh bong bóng bất động sản tại Bắc Kinh có nguy cơ nổ tung. Số liệu của Rodman cho thấy một nửa các khu thương mại của thành phố đang trống rỗng, không có khách thuê. Rodman còn chuẩn bị hẳn chùm ảnh chụp 55 tòa cao ốc văn phòng trống chỗ để minh chứng cho nhận định của mình. Ngoài số này, còn cả tá khu khác vắng khách mà ông chưa có đủ thời gian chụp hết.
"Tôi mang theo những bức ảnh này để cho mọi người thấy thị trường đang thừa mứa nguồn cung tới mức nào", Rodman nói. Công ty Global Distressed Solutions do ông làm chủ tịch đang tư vấn cho các nhà đầu tư về thị trường bất động sản Trung Quốc.
Với lượng vốn khổng lồ chảy từ ngân hàng, các tòa nhà mới thi nhau mọc lên, bất chấp tỷ lệ phòng trống vẫn ở mức cao và tiếp tục gia tăng ở nhiều địa phương. Riêng tại Bắc Kinh, tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê lên đến 22,4% trong quý III năm ngoái, cao thứ 9 trong số 103 thị trường mà hãng môi giới CB Richcard Ellis (CBRE) khảo sát. Con số này còn chưa tính tới những dự án sắp hoàn công và chuẩn bị khai trương thời gian tới như tòa tháp 74 tầng cao nhất Bắc Kinh mang tên China World Tower 3.
Quan điểm của Rodman được nhiều chuyên gia chia sẻ. James Chanos, sáng lập viên quỹ đầu tư Kynikos Associates tại New York cho rằng quả bóng bất động sản Trung Quốc đang ngày càng phình to và thật khó để mà xì hơi một cách êm ả.
 |
| Rodman có một bộ sưu tập 55 bức ảnh chụp các tòa nhà văn phòng còn trống chỗ ở Bắc Kinh. Ảnh: Bloomberg. |
Các nhà quản lý Trung Quốc biết rõ nguy cơ này nên đang cố gắng kiểm soát dòng tiền làm bong bóng phình to thêm. Hôm 27/1, Ủy ban Giám sát Ngân hàng Trung Quốc đã kêu gọi các ngân hàng kiểm soát tín dụng và phải tuân thủ nghiêm ngặt chính sách cho vay với bất động sản. "Rõ ràng là nhà chức trách Trung Quốc đang cố gắng đưa tín dụng vào khuôn khổ sau thời gian tăng trưởng nóng", Stephen Roach, Chủ tịch Morgan Stanley châu Á nói với BusinessWeek.
Hôm 12/2, lần thứ hai trong năm, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc lại nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc với thông điệp khuyến cáo các ngân hàng thận trọng hơn với những khoản lỗ tiềm ẩn. Động thái này cũng khiến lượng vốn khả dụng trong ngân hàng giảm đi đáng kể, qua đó làm chậm dần tốc độ tăng trưởng tín dụng. Giờ đây, vài chuyên gia kinh tế đồn thổi nhau rằng nhiều khả năng Chính phủ Trung Quốc sẽ tăng giá đồng nhân dân tệ so với đôla Mỹ lần đầu tiên kể từ tháng 7/2008. "Có vẻ như họ sắp quyết định điều chỉnh tỷ giá", Jim O'Neill, chuyên gia kinh tế trưởng của Goldman Sachs tại London nói.
Trong trường hợp Bắc Kinh không thể làm dịu tình hình và bong bóng bất động sản nổ tung, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng sẽ gia tăng. Nếu giá nhà đất giảm 10%, số nợ xấu trong mảng cho vay cầm cố bất động sản ở Thượng Hải sẽ tăng gấp 3 lần, theo tính toán của cơ quan quản lý nơi đây. Thiệt hại có thể nặng nề hơn người ta nghĩ bởi một phần không nhỏ vốn cho các doanh nghiệp nhà nước vay sản xuất kinh doanh đã được dùng để đầu tư vào bất động sản, theo ông Charlene Chu, chuyên gia phân tích của Fitch Ratings ở Bắc Kinh nhận định.
Tuy nhiên, cũng có chuyên gia cho rằng những lo ngại nêu trên hơi thái quá. Dù đưa ra tỷ lệ phòng trống ở mức cao, hãng CBRE vẫn cho rằng con số này bắt đầu giảm và khách thuê đang gia tăng tại những tòa nhà chất lượng tốt nhất, nhờ kinh tế Trung Quốc đã phục hồi và đang tăng trưởng ổn định trở lại. "Có thể lúc này người ta nhìn các khu cao ốc rồi bảo tình trạng phòng trống khó có thể cải thiện, nhưng 12-18 tháng tới chúng lại kín chỗ cho mà xem", Chris Brooke người đứng đầu CBRE khu vực châu Á nói.
Trong lúc này, các chủ dự án vẫn tiếp tục cho ra những tòa nhà mới. Ngay năm nay, dự kiến Bắc Kinh sẽ có thêm khoảng 1,2 triệu mét vuông văn phòng mới, tăng 13% so với năm ngoái, theo tính toán của hãng tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle.
"Chúng tôi lạc quan về triển vọng 2010. Trung Quốc đang dẫn đầu đà phục hồi kinh tế thế giới với một viễn cảnh vô cùng tươi sáng", Zhong Rongming, Phó tổng giám đốc Công ty China World Trade Center nói. China World Trade Center là đơn vị phát triển tháp China World Tower 3 với số vốn đầu tư 965 triệu đôla.
 |
| Một phần trong số 55 khu còn trống khách mà ông Rodman ghi nhận được. Ảnh: BusinessWeek. |
Không ít dự án mới được triển khai với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương. Phía Đông Bắc Kinh, các quan chức hy vọng tăng gấp đôi quy mô của khu vực có tên gọi Central Business District mặc dù tỷ lệ trống nơi đây lên tới 35%. Financial Street Holding, mà cổ đông lớn nhất có liên quan tới cơ quan chính phủ, đang lên kế hoạch phát triển thêm gần 1 triệu mét vuông văn phòng mới, khởi công ngay năm nay.
Chừng một dặm về phía Đông quảng trường Thiên An Môn, 5 tòa tháp của trung tâm tài chính Minsheng vẫn gần như trống rống sau hơn một năm mở cửa mời khách thuê. Xuống dưới khu vực được mệnh danh là Phố Tài chính (Financial Street), người ta sẽ thấy ngay tòa tháp 17 tầng kết cấu bê tông kính (tòa số 9, ảnh bên) hoàn toàn chưa có khách thuê. Dưới phía Nam, khu số 12 và 16 trong ảnh là tháp đôi 18 tầng China Life Plaza, luôn luôn trong tình trạng tắt đèn. Trong khi đó, tháp đôi 18 tầng (số 20 và 22) của Ngân hàng Thông tin, bụi bẩn bám đầy các cửa ra vào, và sảnh được dùng làm khu trông giữ xe đạp.
Khu nhà số 8, may mắn thay, đã có người thuê. Dịp Tết nguyên đán vừa rồi, một công ty có tên China Huarong Asset Management đã trưng phù hiệu công ty, treo đèn lồng đỏ chúc mừng năm mới. Hình ảnh này tưởng như có thể trấn an những ai đang lo ngại về bong bóng bất động sản, song nếu biết ngành nghề kinh doanh của Huarong, hẳn người ta sẽ không dám vui mừng. Nhiệm vụ chính của công ty này là: chuyên bán nợ xấu của các ngân hàng.
Song Linh
source
http://www.vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/02/3BA18F69/
No comments:
Post a Comment