March 05, 2010
ANDREW NHÂN LƯU/Việt Tribune
Loay hoay mới vừa ăn Tết Canh Dần xong, hôm nay chúng ta đã qua khỏi rằm tháng Giêng. Quả thật ngày giờ tại xứ này qua nhanh đến độ chóng mặt, như nhạc sĩ Đức Huy đã viết trong bài
“Khóc Một Giòng Sông”,
Không chi xót xa cho bằng thân phận người Xa nhà sống một mình đơn côị Cũng may thời gian qua vun vút, không như Sài-Gòn Nếu không tôi đã khóc một giòng sông
Người Mỹ thường bảo rằng “time flies when you have fun.” Chúng tôi không chắc rằng mình thật sự “have fun” trong lúc này vì nhiều thân chủ của chúng tôi vẫn chưa mua được nhà mặc dù đã gửi nhiều “offers”. Lời khuyên của chúng tôi rằng chúng ta không nên nản lòng, “thua keo này bày keo khác” và rồi có một ngày quý bạn sẽ mua được nhà. Hãy quan niệm như thế này: mọi việc trên đời này đều do duyên số sắp đặt sẵn cả; cái gì của bạn rốt cuộc sẽ thuộc về bạn. Nhìn lại vấn đề ở một góc cạnh khác, chúng ta thấy thị trường địa ốc tại Silicon Valley vẫn còn rất nóng với nhiều sự cạnh tranh của người mua, nhất là những người mua bằng tiền mặt. Với tình hình công việc làm tương đối ổn định như hiện nay và số nhà bán theo dạng “bank owned” ngày một hiếm, chúng tôi tin rằng thị trường địa ốc từ nay cho đến hè sẽ còn nóng thêm nữa. Cảm nhận được điều này, nhiều chủ nhà bán nhà theo dạng bình thường, tức “regular sale”. Chúng tôi ước lượng số nhà bán bình thường chiếm khoảng từ 20% đến 30% của tổng số nhà bán (inventory) trên thị trường.
Nhân dịp này, chúng tôi xin gửi đến quý bạn đọc nào rục rịch bán nhà trong thời gian từ nay cho đến hè một số lời khuyên mới mà chúng tôi mệnh danh là “5 Không Mới”. Xin nhớ rằng “5 Không Mới” này không đồng nghĩa với “5 Cũ” đâu nhé!
1. Không quyết định giá bán dựa trên số tiền muốn đem về: Chúng tôi đã từng đại diện một số người bán nhà phạm phải lỗi lầm này. Họ sử dụng “reverse engineering” để tìm ra giá bán; tức là trước tiên họ đưa ra con số tiền họ muốn mang về (net), sau đó họ cộng thêm vào đó những phí tổn bán nhà để đi đến “asking price”. Lẽ ra, người bán nhà phải làm việc với người “agent” của họ để lập ra bản CMA (Comparable Market Analysis) từ những dữ kiện của Multiple Listing Service (MLS). CMA là bản thống kê giá bán của những căn nhà tương tự trong cùng khu vực đã bán trong khoảng thời gian gần đây, cũng như những căn đang ở trên thị trường. Người bán và “agent” cũng nên đi xem những căn nhà đang bán để đánh giá tình trạng nhà cửa của địch thủ nhằm kêu giá bán của căn nhà của mình chính xác hơn. Bạn nên nhớ rằng người bán muốn kêu giá (asking price) cao bao nhiêu cũng chẳng có ai cấm, nhưng có bán nhà được hay không lại là một chuyện khác, bởi vì chính thị trường hay người mua mới quyết định giá bán (sales price).
2. Mướn một agent không dựa trên tiêu chuẩn tay nghề: Bạn nên mướn một “real estate agent” có nhiều kinh nghiệm, đáng tin cậy để đại diện cho bạn. Cách tốt nhất là mướn những chuyên viên mà bạn bè và người thân của bạn đã từng làm việc qua và đề nghị. Nếu em vợ của bạn mới vào nghề địa ốc và bạn muốn giúp đỡ bằng cách nhờ người này “list” nhà cho bạn, điều này dĩ nhiên cũng tốt thôi vì đó là em vợ! Nhưng nếu người này được một “broker” hay một “agent” khác nhiều kinh nghiệm làm người đỡ đầu, hướng dẫn tận tình, mọi chuyện sẽ tốt đẹp và bạn sẽ được nhà vợ thương hơn!
Hình Minh Họa. Getty Images
3. Không để tình cảm lấn lướt trong việc bán nhà: Đây là một lỗi lầm rất nhiều người bán nhà mắc phải. Khi chúng ta để tình cảm chi phối mà người Mỹ thường gọi là “emotionally involved,” chúng ta không có những quyết định chính xác. Một khi đã quyết định bán nhà, chúng ta phải xem căn nhà mà ta hằng gắn bó trong nhiều năm trời với rất nhiều kỉ niệm vui buồn như một món hàng (commodity) không hơn không kém. Đừng bao giờ nghĩ rằng cái gì của chúng ta cũng đều đẹp hơn, đặc biệt hơn của thiên hạ rồi kêu giá trên trời! Khi chúng ta đã xem căn nhà của mình như một món hàng, chúng ta phải chấp nhận rằng món hàng nào cũng phải theo giá thị trường của nó. Đừng bao giờ lầm lẫn giữa “sentimental value” và “market value”!
4. Không cố tình giấu nhẹm những hư hại của căn nhà: Đây là một lỗi lầm gây nhiều phiền toái và tốn kém nhất cho người bán sau khi bán được nhà. Thay vì “thật tình khai báo” những khuyết điểm và hư hỏng của căn nhà với người mua trong bản “disclosure”, người bán lại cố tình che đậy hay giấu nhẹm những vấn đề này. Sau khi dọn vào ở và khám phá những sai trái này, người mua có thể thưa người bán vì đã khai báo không chính xác hay thiếu sót. Nên nhớ rằng bán “As-Is” không làm nhẹ đi trách nhiệm của người bán đối với người mua. Ngoài ra, người bán còn có bổn phận khai báo những tai nạn, trộm cướp hay những cái chết không vì lý do tự nhiên xảy ra trong căn nhà của họ trong vòng 3 năm trước kể từ ngày bán nhà.
5. Không chủ quan hay quá tin người: Ngay cả những người từng bán nhà đôi khi quên hay sơ sót những lỗi lầm cơ bản như không đọc kĩ bản hợp đồng tức “contract” trước khi kí tên vì quá chủ quan, hay tin cậy quá đáng nơi người “agent”. Nên nhớ rằng tất cả những thỏa thuận phải viết thành văn bản tức “in writing”, chứ không thể nói khơi khơi được. Bạn cũng nên yêu cầu người “agent” của bạn viết một bản “transaction timeline” để bảo đảm mọi việc tiến triển theo đúng thời gian hạn định sau khi nhà đã vào hợp đồng.
Hy vọng “5 Không Mới” này cộng với “5 Không” của số báo ra ngày 19 tháng 2 sẽ giúp các bạn thành công trong việc bán nhà theo diện bình thường. Mọi việc sẽ dễ dàng hơn nhiều nếu quý bạn biết “chọn mặt gửi vàng” khi tuyển chọn một người “listing agent” dồi dào kinh nghiệm và đặt sự thành tín lên hàng đầu.
Andrew Nhân Lưu (DRE #01400203), một REALTOR® cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services với tôn chỉ “Committed To Serve Your Best Interests In Real Estate”® , đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua nhà “bank owned” và “short sale” và bán nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu tại AndrewL@TuscanyRE.com hay (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này
source
Viet Tribune Online
