ASK TRINA
TRINA VÕ
Hi Trina, mình đang dự định bán nhà nhưng không muốn nhờ đến chuyên viên địa ốc. Trina có thể chỉ giúp cách định giá nhà cho hợp lý. Trina nghĩ bán nhà for sale by owner với lại nhờ chuyên viên địa ốc thì cái nào lợi hơn? Cám ơn Trina rất nhiều. ANH JOE
Anh Joe thân mến, bán nhà là một tiến trình kéo dài nhiều tuần lễ và cũng rất căng thẳng tinh thần. Người chủ nhà nào nếu không cập nhật mọi thứ hiểu biết để tự giúp mình nắm vững tình hình, chưa chắc đã đưa ra các quyết định đúng. Đòi bán giá quá cao không ai mua. Bán giá thấp, mình thiệt. Do đó chúng ta nên định giá niêm yết hợp lý từ đầu bởi vì niêm yết quá giá nhà sẽ nằm ỳ trên thị trường. Nếu bán dưới giá thị trường, hiển nhiên sẽ dễ bán hơn, nhanh hơn và sự thiệt hại tài chính thụôc về chủ nhà.
Các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà:
Có 3 yếu tố chính ảnh hưởng tới giá nhà là
địa điểm, tình trạng căn nhà và trang bị trong nhà.
Địa điểm là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định trị giá của bất động sản. Cùng một căn nhà như vậy cả về diện tích, kiểu dáng kiến trúc và năm xây, căn nhà này ở sát biển có thể bán với giá nhiều triệu đô la nhưng nó chỉ có thể bán được trên dưới $400 ngàn đô la ở các thành phố sâu trong nội địa, hoặc có thể rẻ hơn nữa ở các tiểu bang khác. Nếu căn nhà nằm ở khu vực được ưa chuộng (thí dụ khu vực có trường học tốt, lối xóm an ninh, sạch sẽ, mỹ thuật), dễ bán được với giá cao hơn những nơi khác. Nhà áp sát vào xa lộ khó bán hơn và mất giá hơn so với những nhà ở các khu vực khác.
Tình trạng trong nhà nếu được chủ nhà chăm sóc cẩn thận sẽ tạo ấn tượng tốt cho người đến xem nhà để mua. Một căn nhà nhếch nhác, bẩn thỉu, tối tăm, sẽ làm cho người ta sợ và bị mất cảm tình. Vì biết đâu, có thể có những thứ không nhìn thấy trong căn nhà cần phải sửa chữa tốn kém sau này. Nếu căn nhà đựơc tân trang với những tiện nghi và trang bị mới và được ưa chuộng, nhà sẽ bán được giá hơn, cũng như bán nhanh hơn.
Làm sao biết giá nào hợp lý?
Một bản phân tích đối chiếu thị trường CMA (comparable market analysis) của những căn nhà mới bán thời gian gần đây phản ảnh cho biết các căn nhà cùng khu vực với tình trạng tương tự được bán bao nhiêu. Các hiệp hội địa ốc địa phương đều có bản phân tích CMA rất chuyên nghiệp. Một số website quảng cáo bán nhà trên internet cũng có các hướng dẫn để định trị giá nhà. Nhưng cách hay nhất, thuê một chuyên viên giám định trị giá nhà (appraiser) để họ làm cho một bản tường trình, là gần với thực tế thị trường nhất. Phí tổn không là bao nhiêu so với nhiều thứ tốn phí khác.
Bán nhà bởi chủ
hay nhờ chuyên viên địa ốc?
Khi quyết định bán một căn nhà, người chủ nhà thường đứng trước câu hỏi là mình tự bán lấy nhà (for sale by owner) hay nhờ chuyên viên địa ốc đại diện. Lợi ích tiền bạc đầu tiên nhìn thấy ngay là mình không phải trả tiền hoa hồng (commission) cho ai khi tự bán lấy nhà. Trọn số tiền bán căn nhà (sau khi trừ các phí tổn thủ tục chuyển nhượng bất động sản và trả lại số nợ còn thiếu của ngân hàng) thuộc về mình.
Đa số người bán nhà trên thị trường nhờ một văn phòng địa ốc đại diện vì tự thấy không đủ hiểu biết (tình hình thị trường, thủ tục giấy tờ, kỹ thuật thương thuyết). Nhưng nếu người chủ nhà tin rằng mình có thể đủ trình độ và thời giờ để bán lấy căn nhà cho mình, thì không phải nhờ ai cả, đỡ được nhiều ngàn đô la. Nhà càng cao giá, tiền tiết kiệm được càng nhiều.
Các lợi điểm khi bán nhà bởi chủ
1 – Không phải trả tiền hoa hồng cho địa ốc viên.
2 – Mình kiểm soát và quyết định hết mọi vấn đề từ đầu tới cuối, từ khi đem nhà ra thị trường tới khi mọi thủ tục hoàn tất và trao nhà cho chủ mới.
3 – Mình gánh chịu hết tất cả lầm lẫn, sai sót, nếu có.
4 – Trường hợp nếu căn nhà mà người chủ nhà không có bao nhiêu tiền trong căn nhà (equity) thì sẽ khó hơn để bán nhà nếu thị trường gặp lúc tồi tệ, xuống giá. Phải trả tiền hoa hồng cho địa ốc viên thì có thể không đủ tiền để trả nợ cho nhà tài trợ.
5 – Chủ nhà phải tự trả lời các câu hỏi và tiếp xúc với tất cả mọi người đến xem hoặc trả giá, thương thuyết để mua.
Nhược điểm khi bán nhà bởi chủ
1 – Không có ai để cố vấn, tham khảo (luật lệ mua bán nhà cửa, tình hình thị trường, kỹ thuật thương thuyết).
2 – Chủ nhà gánh hết mọi phí tổn liên quan đến tiếp thị (quảng cáo dưới nhiều hình thức kháu nhau).
3 – Không được phổ biến rộng rãi qua hệ thống MLS (Multiple Listing Service) của Hiệp Hội Địa Ốc Địa Phương. Trong hệ thống này, tất cả các địa ốc viên là thành viên của hiệp hội phổ biến nhà mới đưa ra thị trường hoặc tìm nhà cho khách hàng. Đây là phương tiện tiếp thị hữu hiệu nhất trong việc mua bán căn nhà.
4 – Phải tự tìm, lựa chọn phương thức quảng cáo, tiếp thị và có thể không biết chắc chắn có hữu hiệu hay không.
5 – Thiếu sự tham vấn của chuyên viên, có thể chủ nhà đòi bán nhà quá giá (overprice) căn nhà sẽ khó lòng bán nổi, hoặc bán quá thấp (underprice) thì mình sẽ thiệt thòi tiền bạc.
6 – Giả sử thỏa thuận bán được căn nhà với ai, chủ nhà phải tự theo dõi mọi tiến triển của giai đoạn làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản với rất nhiều vấn đề kỹ thuật cần phải hoàn tất nhịp nhàng, đúng thời hạn. Sai chạy, có thể dẫn đến hỏng việc.
7 – Chủ nhà có thể không nắm vững luật lệ, thủ tục mua bán nhà nên bản hợp đồng mua bán để lộ nhiều sơ hở, thiếu sót. Những điều này dẫn đến nguy cơ kiện tụng, hoặc chuyện bán nhà gãy đổ giữa chừng.
Bán nhà qua địa ốc
đa số người bán nhà trên thị trường nhờ một chuyên viên địa ốc đứng đại diện, thay mặt giải quyết hết tất cả mọi vấn đề kỹ thuật của một vụ mua bán nhà cửa vốn dĩ rất phúc tạp và đỏi hỏi nhiều hiểu biết chuyên môn.
Địa ốc viên là người phải được huấn luyện chuyên môn và phải có bằng hành nghề do một tiểu bang cấp phát sau khi đã thi đậu qua một kỳ thi. Địa ốc viên, như bất cứ ngành nghề nào, cũng có nhiều trình độ, hệ quả của hiểu biết chuyên môn và kinh nghiệm. Chính vì vậy, lựa chọn một địa ốc viên đại diện cho mình (dù mua hay bán) cũng góp phần không nhỏ vào chuyện mua bán nhà thành công hay không, nhanh hay không, xuôi chèo mát mái hay không.
Lợi điểm khi nhờ chuyên viên địa ốc đại diện
1 – Là những người có hiểu biết chuyên môn về mọi mặt mà có thể chủ nhà không có hoặc chỉ hiểu lơ mơ (tình hình thị trường địa phương, thủ tục mua bán, kỹ thuật thương thuyết, tiếp thị ...).
2 – Địa ốc viên (nếu là thành viên của hiệp hội địa ốc) tiếp thị rộng rãi, nhanh chóng căn nhà trên thị trường, đặc biệt là qua MLS. Website này được cập nhật hàng ngày và được tất cả các hội viên của hiệp hội vào xem. Tiếp thị căn nhà qua MLS là hiệu quả nhất, giúp cho cơ hội bán nhà nhanh chóng hơn.
3 – Việc bán căn nhà được thực hiện với tính chuyên môn cao, đạt hiệu quả cao và tránh được nhiều lầm lẫn.
4 – Chủ nhà không phải nhức đầu với rất nhiều loại giấy tờ mà chủ nhà có thể không nắm vững. Nhờ đó, có thể tránh được kiện tụng, một điều cũng không phải hiếm xảy ra.
5 – Địa ốc viên khuyến cáo, đề nghị chủ nhà những điều lợi nhất, bán nhà nhanh nhất cho chủ nhà trong tất cả mọi giai đoạn của chuyện bán căn nhà.
Trina thân chúc anh Joe được nhiều may mắn và sáng suốt trong quyết định của mình.
Quí vị đang điên đầu vì nợ nhà chồng chất trả không nổi, hay nhà đang bị nguy cơ bị nhà băng kéo, hoặc tất cả gút mắt về mượn nợ, mua bán nhà cửa? Xin đừng quá lo lắng. Hãy liên lạc ngay với Trina. Là một chuyên viên địa ốc và làm loan chuyên nghiệp, Trina đã giúp cho nhiều quý vị giảm nợ xuống mức thấp nhất với những chương trình loan modification, hoặc mua bán nhà short sale hoặc bank owned với giá cả thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Địa chỉ email của Trina là
trinav@tuscanyre.com hoặc cell phone là 408-828-7714
source
Biểu đồ về số người xin trợ cấp thất nghiệp từ 2005 đến tháng 8 2013
