Vũ Đức Hiền
Mua nhà đã bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường (foreclosed property) hoặc chủ nhà chịu bán căn nhà dưới trị giá món nợ (short Sale) với sự chấp thuận của ngân hàng tài trợ, có thể là cơ hội để mua được căn nhà rẻ hơn trị giá thị trường.
Ở đời, cái gì cũng có giá của nó. Muốn mua rẻ phải có nhiều kiên nhẫn, tỉnh táo, và cũng phải biết tính toán lợi hại, hơn thiệt.
Henry Lê mua một căn nhà ở thành phố Garden Grove bị ngân hàng xiết nợ. Ông đã phải trả $45,000 cao hơn giá niêm yết (list price) và đã phải đánh bạt hơn hai chục người khác nhờ một số yếu tố. Ông trả trước tới 30%, điểm số tín dụng (credit scores) rất cao và công việc làm vững chãi.
Không may mắn như Henry, bạn của ông là Thomas Trần trả giá mua một căn nhà bán dưới giá thị trường ở Westminster. Thomas chờ hơn 5 tháng vẫn không được trả lời dứt khoát nên bỏ chạy đi mua nhà bình thường do chủ bán lại, được tân trang rất lịch sự. Mọi chuyện xong xuôi trong vòng 5 tuần lễ, dọn vào ở liền mà không phải lo lắng sửa chữa gì tốn kém cả.
Trái lại, Henry Lê thì phải bỏ ra hơn $40,000 để sửa chữa và thay thế nhiều thứ trong nhà từ phòng tắm đến nhà bếp.
Tháng Tám vừa qua, theo Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR) , một phần ba nhà bán trên thị trường là loại nhà gọi chung là “distressed homes”, bao gồm cả nhà đã bị ngân hàng xiết nợ hoặc nhà bán dưới giá trị món nợ. Một năm trước, tỉ lệ này chỉ có 18%. Một số khu vực thị trường tồi tệ như Bakersfield (California), Las Vegas (Nevada), và Lakeland (Florida) nhà thuộc loại “distressed properties” còn chiếm tới 50% hay nhiều hơn trên thị trường.
Mấy tháng trước, quận Cam cũng đã từng trong tình trạng này nhưng nay không đến nỗi như vậy vì rất nhiều người thấy giá nhà rẻ đã tranh nhau mua tới tấp. Từ đầu năm tới nay, 411,000 căn nhà bị ngân hàng xiết nợ hoặc bán bên dưới trị giá món nợ đã bán được trên thị trường, theo thống kê của công ty tiếp thị RealtyTrac.
Nhiều nhưng mua được những căn nhà như vậy không dễ dàng giản dị. Muốn mua, người ta phải tranh nhau trả giá, đối đầu với cả chục và có khi cả trăm người khác. Những người đầu tư địa ốc nhiều kinh nghiệm lại sẵn tiền mặt thường đánh bạt được các người muốn mua nhà để ở và cần vay tiền ngân hàng. Chủ nợ sẵn sàng bán cho người nào trả tiền mặt dù phải bán rẻ hơn vì biết chắc chắn sẽ xong nhanh. Bán cho người cần vay tiền ngân hàng để mua có thể bị trở ngại nếu người ta bị ngân hàng từ chối vì một lý do nào đó.
Nhà bị xiết nợ hay nhà bán dưới món nợ cũng thường phải mua theo kiểu “thấy sao mua vậy” (as is) chứ không thể đòi hỏi sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật nhiều khi phải bỏ ra những số tiền rất lớn. Nhiều ngôi nhà đã bị mất cả cầu tiêu, bếp lò, mái dột, vách tường bị thủng, mối mọt ăn hư nát nhiều chỗ, hệ thống nước bị rò rỉ nhiều chỗ v.và Người mua nhà loại này nên thuê một công ty chuyên về sửa chữa đến ước lượng tốn kém trước khi viết đề nghị mua. Nếu không cẩn thận, nhiều khi lại còn đắt hơn mua nhà không cần sửa chữa do chủ bán lại trên thị trường.
Đối với loại nhà bán dưới giá trị thị trường (short sale), người nào trả giá để mua phải đợi nhiều tháng trời mới biết ngân hàng chủ nợ (thường là qua các công ty dịch vụ thu nợ - mortgage servicers) có chịu bán cho mình không, hoặc họ đòi giá cao hơn, hoặc bán cho người khác mất rồi. Một phần, họ bị tràn ngập bởi quá nhiều nhà bị xiết nợ và nhà xin bán dưới giá trị thị trường nên không thể trả lời sớm. Đã vậy, trong rất nhiều trường hợp, họ phải đợi sự chấp thuận của nhà đầu tư tài chính nằm phía sau, vấn đề lại càng kéo dài thời gian chờ đợi. Một số không nhỏ những người mua nhà bán dưới món nợ đã bỏ ngang không tiếp tục vì chờ mãi không được trả lời trong khi tình hình thị trường biến chuyển, giá nhà có thể lên cao hơn, lãi suất lên cao hơn.
Nhà bị xiết nợ, sau khi ngân hàng lấy lại, bỏ trống nhiều ngày. Một số trường hợp hoặc bị chủ nhà cũ tức giận phá phách, làm hư hỏng. Nhà trống có thể bị kẻ gian tới phá cửa sổ, chui vào ăn cắp trang bị trong nhà. Bên trên đó, chủ nhà cũ còn có thể có những món nợ không trả, các chủ nợ áp nợ trên căn nhà (liens) từ tiền ga, điện nước, tiền thuế bất động sản, tiền vay nợ nhì nợ ba cầm thế với căn nhà v.và Bởi vậy, khi mua các loại nhà này, cần phải đọc kỹ bản sưu tầm của công ty bán bảo hiểm bằng khoán (title research) hay tình trạng sở hữu chủ của căn nhà (property profile) để biết hiện căn nhà đang do ai làm chủ, nợ nần trên đó ra sao. Trả giá mua căn nhà phải tính và trừ ra cả những khoản nợ như thế để không bị thiệt.
Có những trường hợp, vì nhà bị áp nợ và ngân hàng (chủ nhà đã xiết nợ) cũng chưa trả, hồ sơ vay tiền được chấp thuận rồi mà vẫn không hoàn tất được chuyện mua bán chỉ vì món nợ “lien” còn nằm chình ình trên đó. Ngân hàng của người mua nhà không chấp thuận cho vay nếu cái “lien” chưa được giải quyết. Thời gian lại có thể mất thêm cả tháng hay lâu hơn.
Đại diện cho người mua nhà, nếu không phải là địa ốc viên có nhiều kinh nghiệm mua bán nhà loại này, rất dễ rơi vào tình huống phức tạp không giải quyết kịp ngày tháng như hạn định trên hợp đồng. Cần phải nhìn ra tất cả các hoàn cảnh có thể gặp phải để giải quyết trước, hoặc song song với những thủ tục khác để tránh bị kéo dài thêm thời gian không cần thiết.
Vì mua bán nhà bị xiết nợ và nhà bán dưới món nợ rất phức tạp, mới đây, Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ đã mở những lớp huấn luyện cấp chứng chỉ chuyên môn về bán và mua nhà loại này. Với chứng chỉ chuyên môn, địa ốc viên phục vụ hữu hiệu hơn cho khách hàng.
Một số lời khuyên
Để có thể tránh thiệt hại tiền bạc vì thiếu hiểu biết, nên nhớ một chuyện mua bán nhà bị xiết nợ hoặc bán dưới trị giá món nợ có những điều kiện và hoàn cảnh khác một chuyện mua nhà bình thường. Chúng tôi tóm tắt trong một ít lời khuyên:
Danh sách nhà bị ngân hàng xiết nợ hoặc bán dưới trị giá món nợ có thể tìm thấy qua các địa ốc viên ở địa phương, các quảng cáo trên báo chí, một số công ty chuyên tiếp thị các loại nhà này trên toàn quốc trên Internet như RealtyTrac.com, Foreclosure.com, Trulia.com, Zillow.com, và ngay cả trang nhà của nhiều ngân hàng tài trợ lớn.
Nên nhờ sự hướng dẫn của địa ốc viên chuyên nghiệp và có kinh nghiệm trong việc bán nhà loại này. Nhờ nắm vững vấn đề, địa ốc viên sẽ có những lời khuyên hợp lý, kịp thời cho khách hàng.
Cần chuẩn bị sẵn vấn đề tiền bạc. Nếu có một tờ giấy chứng nhận mình đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay nợ để mua nhà, và chứng từ ngân hàng xác định số tiền dùng làm tiền trả trước và chi phí vay nợ , thủ tục giấy tờ chuyển nhượng bất động sản (downpayment and closing costs) đã sẵn sàng. Khi gửi bản đền nghị mua đi, kèm theo các chứng từ vừa nói, sẽ dễ thuyết phục được ngân hàng chủ nợ hơn. Nếu đi mua nhà đấu giá, người mua phải có sẵn tiền mặt từ 5% đến 10% của giá mua căn nhà để đặt cọc và phần còn lại phải trả trong vòng 30 ngày, theo luật một số tiểu bang. Nhưng tại một số tiểu bang, người mua phải trả trọn gói vào ngày đấu giá.
Cần thuê một công ty kiểm tra tình trạng căn nhà (home inspection service) nhờ họ xem xét kỹ lưỡng trong ngoài. Một bản kiểm tra kỹ lưỡng sẽ liệt kê cho thấy có gì hư hỏng đáng quan tâm cũng như có thể ước lượng được sự tốn kém khi sửa chữa.
Nhờ một công ty bán bảo hiểm bằng khoán khảo cứu để biết tình trạng nợ nần của căn nhà, ai đang là chủ. Nếu căn nhà có nhiều món nợ khác nhau hoặc bị áp nhiều món nợ (liens) nếu không biết rõ, có thể trở ngại cho chuyện vay tiền ngân hàng.
Nhà bán dưới món nợ thường phải chờ rất lâu mới có thể có câu trả lời, từ ba đến 6 tháng không phải là ít xảy ra. Đây là điều dễ làm người viết đề nghị mua nhà loại này chán nản và bỏ cuộc. Nên chuẩn bị tinh thần.
Những người mua nhà lần đầu có ít tiền dành ra để sửa chữa nên tránh mua những căn nhà hư nát. Người mua nhà không có kinh nghiệm cũng nên tránh tham dự các buổi mua nhà bán đấu giá (auction) nếu không có sự cố vấn của một chuyên viên trong ngành này.
**********************
source
viendongdaily
[/QUOTE]
[/QUOTE]
[/QUOTE]
[/QUOTE]
[/QUOTE]
[/QUOTE]
[/QUOTE]
[/QUOTE] 
